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Was ich nicht weiß, macht mich nicht heiß – der Gewährleistungsausschluss beim Hausverkauf

Beschluss des OLG Düsseldorf vom 15.03.2019, 24 U 124/17

Dem Verkäufer einer gebrauchten Sache steht es zu, die Gewährleistung für diese auszuschließen, sofern er nicht arglistig handelt. Regelmäßig enthalten daher notarielle Kaufverträge für gebrauchte Häuser oder Wohnungen einen entsprechenden Haftungsausschluss. Das OLG Düsseldorf hatte sich nun mit einem Fall zu befassen, bei dem die Käufer Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer geltend machen wollten, da dieser ihnen angeblich arglistig einen Mangel verschwiegen hatte.

Im Juli 2013 erwarben die Käufer ein im Jahre 1973 errichtetes Haus, bei welchem es sich um das Elternhaus der Verkäufer handelte, die allerdings vor langer Zeit aus dem Elternhaus ausgezogen waren. Im Jahr 2012 gab es einen Wasserschaden, der fachgerecht behoben wurde, nach dem Tod der Mutter im März 2013 beschlossen die Verkäufer das Haus zu veräußern. Im Mai 2013 besichtigten die Käufer das Haus, es kam zum Kaufvertrag. Nach Abschluss des Kaufvertrages beauftragten die Käufer einen Sachverständigen, der eine erhöhte Kellerfeuchtigkeit feststellte. Die Käufer machten Schadensersatz geltend und hielten den Verkäufern vor, sie hätten Behauptungen ins Blaue hinein getätigt, was von diesen wiederum bestritten wurde. Das Landgericht wies die Klage ab, die Käufer gingen in die Berufung.

Die Entscheidung:

Das Oberlandesgericht Düsseldorf weist die Berufung durch einstimmigen Beschluss zurück, da sie offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg habe. Die von den Käufern behauptete Arglist der Verkäufer sei nicht feststellbar gewesen. Eine solche setze voraus, dass der Verkäufer einen Mangel kennt oder ihn zumindest für möglich hält und zugleich weiß oder zumindest damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Käufer den Fehler nicht kennt.

Die Sachverständigenfeststellungen konnten aber nicht belegen, dass die Verkäufer Kenntnis von dem nachträglich festgestellten Feuchtigkeitserscheinungen hatten. Zwar hat der Sachverständige erklärt, dies sei nicht auszuschließen, was allerdings für eine Überzeugungsbildung des Gerichts zu Lasten eines Verkäufers nicht ausreicht.

Auch wenn eine Tatsache eher für wahr als für falsch gehalten werden könne, sei dies für den Nachweis der Arglist nicht ausreichend, da eine überwiegende Überzeugung des Gerichts bestehen müsse.

Eine Angabe ins Blaue hinein sei durch die Verkäufer ebenfalls nicht erfolgt, da sie nicht verpflichtet seien, nach etwaig verborgenen Mängeln zu suchen. Schlussendlich haben die Käufer den Verkäufern nicht nachweisen können, dass diese Kenntnis vom Mangel gehabt hätten.

Praxishinweis:

Die Entscheidung steht im Einklang mit der obergerichtlichen Rechtsprechung. Zwar hat der Bundesgerichtshof bereits vor langer Zeit entschieden, dass insbesondere bei Feuchtigkeitsschäden eine Aufklärungspflicht des Verkäufers besteht, auch wenn diese lange zurückliegen und fachgerecht beseitigt worden sind. Ebenso entspricht es jedoch ständiger Rechtsprechung, dass ein Käufer aber seinerseits verpflichtet ist, einen Kaufgegenstand zu untersuchen, wenn er Mängel ausschließen möchte. Sinnvoll wäre es daher gewesen, wenn die Käufer den Sachverständigen vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages beauftragt hätten.

Rechtsanwalt Pitt Severin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht

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