Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung, eine Haftungsfalle?!

Mit Praxistipps für alle Beteiligten

Ein elementarer das gesamte Zivilrecht beherrschender Grundsatz bestimmt in §§ 280 BGB, dass jeder, der eine Pflicht aus einem Schuldverhältnis schuldhaft verletzt, zum Ersatz des daraus entstehenden Schadens verpflichtet ist.

Das Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern ist ein solches Schuldverhältnis. Das Wohnungseigentumsgesetz bestimmt, dass die Eigentümer verpflichtet sind, notwendige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten zu beschließen, durchführen zu lassen und anteilig zu bezahlen. Obwohl dies zum Grundwissen aller Wohnungseigentümer gehört, vergeht nahezu keine Wohnungseigentümerversammlung, in der zumindest einzelne Eigentümer ihrer positiven Mitwirkungspflicht zuwiderhandeln. Scheitert aus diesen Gründen die notwendige und sachgerecht vorbereitete Maßnahme zur Instandsetzung/Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums, liegen damit die Voraussetzungen für einen Schadensersatzanspruch der durch die Unterlassung geschädigten Wohnungseigentümer vor, die in der Wohnungseigentümerversammlung für die Maßnahme gestimmt haben.

Der Bundesgerichtshof hat sich in einem Urteil vom 17.10.2014 mit einem derartigen Fall befasst. Dem Urteil lag der Fall zugrunde, dass der betroffene Wohnungseigentümer seine Wohnungen wegen schwerer Schäden im Bereich des Gemeinschaftseigentums nicht vermieten konnte und dadurch einen erheblichen Mietausfallschaden erlitt. Der BGH hat sich in dem Urteil auf den Standpunkt gestellt, dass für einen derartigen Schaden nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband (und damit alle Eigentümer gemeinschaftlich!) haftet, sondern

„die Wohnungseigentümer, die schuldhaft entweder untätig geblieben sind oder gegen die erforderliche Maßnahme gestimmt bzw. sich enthalten haben“

Die Schadensverursachung und der darauf zurückzuführende Vorwurf liegt in der nicht er-folgten positiven Mitwirkung. Dieser Vorwurf ist nach den vorstehend wörtlich wiedergegebenen Ausführungen des BGH nicht nur denen zu machen, die gegen einen Beschluss gestimmt oder sich enthalten haben, sondern auch denjenigen, die nicht von der Möglichkeit Gebrauch gemacht haben, persönlich zur Wohnungseigentümerversammlung zu gehen oder sich durch einen bevollmächtigten und mit entsprechenden Weisungen ausgestatteten Miteigentümer vertreten zu lassen.

Bei dieser Sachlage erstaunt es, dass in der Praxis viele Eigentümer sich ihrer Verpflichtung offenbar nicht bewusst sind. Es gibt Eigentümer, die sich einen Sport daraus machen, not-wendige Beschlüsse zu verhindern. Manche dieser so genannten Querulanten tun dies aus Prinzip. Die vorstehend dargestellte positive Mitwirkungspflicht ist vielen Wohnungseigentümern offenbar nicht bewusst.

Das bedeutet nicht, dass zu jeder Beschlussvorlage ja gesagt werden muss. Der WEG-Verwalter sollte und darf einen Sanierungsbeschluss nur und erst zur Abstimmung stellen, wenn durch geeignete Schritte Ursache und notwendige bauliche Maßnahmen ermittelt worden sind. In komplizierten Fällen wird der erste Schritt im Allgemeinen darin bestehen, die Wohnungseigentümergemeinschaft darüber Beschluss fassen zu lassen, dass ein Bausach-verständiger die Schadensursachen ermittelt und zur Behebung geeignete bauliche Maß-nahmen vorschlägt. Soweit der Sachverständige mehrere alternative Mängelbeseitigungsmaßnahmen aufführt, wird sich ein so genannter Grundlagenbeschluss empfehlen, um so die Möglichkeit zu eröffnen, diesen Grundlagenbeschluss auf Antrag eines Wohnungseigentümers durch das Gericht überprüfen zu lassen. Erst nach Bestandskraft desselben und nach Einholung von üblicherweise drei Fachhandwerkerangeboten sollte die Sanierungsmaßnahme beschlossen werden.

Wenn es zu einer Beschlussfassung kommt und begründete Zweifel an der Zweckmäßigkeit der vorgeschlagenen Bauarbeiten bestehen, hat jeder Wohnungseigentümer die gesetzliche Möglichkeit der gerichtlichen Anfechtung innerhalb einer Monatsfrist beim zuständigen Gericht. Im Rahmen eines derartigen gerichtlichen Verfahrens wird dann im Allgemeinen ein Gerichtssachverständiger befragt und der Ausgang des Rechtsstreits von der überzeugenden Beurteilung durch den Sachverständigen abhängig sein. Wenn es zur Aufhebung des Beschlusses kommt, ist dies im Allgemeinen ein Beweis dafür, dass die Beschlussfassung in technischer und/oder rechtlicher Hinsicht besser unterblieben wäre. Dann wird der WEG-Verwalter von neuem aktiv werden müssen.

Kommt es zur Ablehnung des vorgeschlagenen Beschlusses, das heißt zu einem so genannten Negativbeschluss, muss dieser nicht binnen Monatsfrist gerichtlich angefochten werden. Dann hat jeder Wohnungseigentümer das Recht, das zuständige Gericht anzurufen und die übrigen Wohnungseigentümer auf Mitwirkung an der Beschlussfassung zum Zwecke der Durchführung von Mängelbeseitigungsarbeiten zu zwingen. Eine derartige Vorgehensweise ist zwingend notwendig, wenn ein betroffener Eigentümer etwa wegen der Auswirkung der Mängel auf seine Wohnung den Eintritt eines Schadens (z. B. Mietausfall oder Verhinderung der Eigennutzung) befürchten muss. Wird ein Eigentümer in einem derartigen Fall nicht tätig, kann er später auch nicht mit Aussicht auf Erfolg Schadensersatzansprüche wegen unterlassender Durchführung von notwendigen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum geltend machen.

A. Praxistipps zur Fehlervermeidung mit Schadensersatzrisiko für Wohnungseigentümer allgemein

Jeder, auch der nicht unmittelbar vom Schaden am Gemeinschaftseigentum betroffene Wohnungseigentümer sollte an der Beschlussfassung und Durchführung notwendiger In-standhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten mitwirken. Er sollte sich nicht auf den Stand-punkt stellen, dass die schadhaften Bauteile sich nicht im Bereich seiner Wohnung befinden und nur andere Eigentümer betroffen sind. Die fehlende Mitwirkung an der Mängelbeseitigung kann gem. vorstehender Ausführungen zur Schadensersatzverpflichtung führen und dies nicht nur bei der Abgabe einer Gegenstimme, sondern auch bei Stimmenthaltung und sogar Fernbleiben von der Wohnungseigentümerversammlung ohne Vollmachtserteilung mit positiver Weisung.

Soweit ein Eigentümer begründete Zweifel an der Ordnungsmäßigkeit eins Beschlusses hat, empfiehlt sich anwaltlicher Rat und ggf. die Hinzuziehung eines technischen Beraters, um bei bestehenden Erfolgsaussichten binnen Monatsfrist nach Beschlussfassung Anfechtungsklage beim zuständigen Gericht zu erheben. Wenn der klagende Eigentümer rechtzeitig vorher eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen hat, entfällt dadurch für ihn das bei jedem Rechtsstreit bestehende Prozesskostenrisiko.

B. Praxistipp zur Fehlervermeidung für Wohnungseigentümer, deren Wohnungen von einem Baumangel unmittelbar betroffen sind und dadurch den Eintritt eines Schadens befürchten müssen

Eigentümer, bei denen die Nutzung ihres Wohnungseigentums durch Eigennutzung oder Vermietung durch bestehende Schäden am Gemeinschaftseigentum beeinträchtigt oder gar gehindert ist, sollten einen derartigen Schaden unverzüglich schriftlich dem WEG-Verwalter mitteilen und ihn auffordern, den Schaden unverzüglich zu beheben bzw. eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen. Wenn die ordentliche Wohnungseigentümerversammlung nicht ohnehin ansteht, sollte der Eigentümer eine außerordentliche Wohnungseigentümerversammlung verlangen mit einem entsprechenden Tagesordnungspunkt.

Bleibt der Verwalter untätig, sollte er in kurzer Folge schriftlich gemahnt werden. Notfalls sollten der Beirat und die anderen Miteigentümer informiert werden, um gemeinsam mit diesen eine Wohnungseigentümerversammlung zur Erörterung und Beschlussfassung – auch gerichtlich – zu erzwingen. Hierzu wird im Allgemeinen die Einschaltung eines Rechtsanwalts erforderlich sein.

Wenn die Wohnungseigentümerversammlung eine notwendige Beschlussfassung ab-lehnt, muss der betroffene Wohnungseigentümer das Gericht bemühen. Bei schuldhaft unterlassener / verzögerter Instandsetzung können alle Eigentümer, die nicht positiv mit-gewirkt haben, auf Schadensersatz in Anspruch genommen werden. Dabei ist der Grundsatz zu beachten, dass jeder Geschädigte zur Schadensminderung pflichtet ist.

Nur in den relativ seltenen Fällen der Notgeschäftsführung dürfen die Wohnungseigentümer Schadensursachen selbst beheben, um hinterher Aufwendungsersatz von der Wohnungseigentümergemeinschaft zu verlangen. Da ein derartiger Rechtsstreit im All-gemeinen außerordentlich aufwendig und langwierig ist, sollte dieses Vorgehen die absolute Ausnahme sein.

C. Praxistipps zur Fehlervermeidung mit Schadensersatzrisiko für den WEG-Verwalter

Der WEG-Verwalter sollte das Gemeinschaftseigentum regelmäßig auf Instandhaltungs- und Instandsetzungsbedarf überprüfen, ggf. unter Hinzuziehung eines technischen Fachmanns. Der WEG-Verwalter sollte ihm gemeldete Schäden besichtigen und ggf. mit Fachleuten Vorbereitungsmaßnahmen zur Schadensbehebung einleiten. Die meisten WEG-Verwalter sind Kraft Verwaltervertrag und/oder Gemeinschaftsordnung nicht berechtigt, ohne Beschluss der Wohnungseigentümer tätig zu werden. Der WEG-Verwalter darf und muss aber in allen Fällen Notmaßnahmen veranlassen. Das wird im Allgemeinen nicht zur vollständigen Behebung des Schadens führen, sondern nur zur Vermeidung einer Vergrößerung des Schadens. Bei einer Dachleckage darf – auch wenn das Dach technisch und wegen Alters abgängig ist, in keinem Fall eine komplette Dachsanierung erfolgen, sondern nur eine partielle Maßnahme zur notdürftigen Vermeidung weiteren Wassereintritts. Schon zur Erfüllung der Verpflichtung aus dem Verwaltervertrag und zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen sollte ein WEG-Verwalter bei Auftreten von Mängeln am Gemeinschaftseigentum unverzüglich zu einer Wohnungseigentümerversammlung einladen. Bei technisch schwierigen und größeren Maßnahmen empfiehlt sich eine Beschlussfassung zur Beauftragung eines Sachverständigen zur Ermittlung der Schadensursache und notwendiger Maßnahmen. Bei kleineren Schäden kann im Allgemeinen auf einen Sachverständigen verzichtet und sogleich eine Beschlussfassung vorgeschlagen werden, wonach auf der Grundlage von – im Allgemeinen drei – Kostenangebote vom WEG-Verwalter ein Fachunternehmen zur Behebung des Mangels beauftragt wird.

Bei der Formulierung eines derartigen Beschlusses werden immer wieder Fehler gemacht. Der WEG-Verwalter ist daher gut beraten, die genaue Formulierung des zur Abstimmung vorzulegenden Beschlusses vor der Wohnungseigentümerversammlung mit einem Rechtsanwalt abzusprechen. Sonst drohen bei fehlerhafter Beschlussfassung, insbesondere bei Nichtigkeit wegen Unbestimmtheit, Kostenentscheidungen des Gerichts zu Lasten des WEG-Verwalters.

Bei größeren bzw. technisch schwierigen Maßnahmen wird im Allgemeinen ein Beschluss zur Beauftragung eines Bausachverständigen geboten sein mit konkreter Aufgabenstellung und Kostenrahmen. Schließlich muss entschieden werden, wie die Kosten zu begleichen sind. Hierzu gehört das Vorliegen mehrerer Angebote von Sachverständigen, um der WEG-Versammlung die konkrete Auswahl/Entscheidung zu überlassen.

Bei mehreren technisch möglichen Maßnahmen zur Schadensbeseitigung ist dringend geboten, vorab einen Grundlagenbeschluss zu fassen, um diesen erst nach Bestands-kraft (Nichtanfechtung bzw. Bestätigung durch ein Gericht) einen Ausführungsbeschluss folgen zu lassen. Bei Beschlussfassung nicht ganz kleiner Maßnahmen müssten 3 Angebote von Fachfirmen vorliegen.

Grundsätzlich sollte dann die Wohnungseigentümergemeinschaft im Beschluss festlegen, auf der Grundlage welchen Angebots, welches Fachunternehmen zu welchen detaillierten Bedingungen der Architekten- bzw. Bauauftrag erteilt werden sollen. Im Beschluss muss die Finanzierung konkret geregelt sein. Bei einer Finanzierung durch Umlage muss der Kostenverteilungsschlüssel und die Fälligkeit geregelt sein. Im Allgemeinen sollte der Beschluss bestimmen, dass eine Auftragserteilung erst erfolgen darf, wenn der WEG-Verwalter über die notwendigen Gelder auf seinem Konto verfügt.

Rechtlich problematisch und nach Ansicht der Rechtsprechung unzulässig ist die häufig beschlossene Handhabung, der WEG-Verwaltung und/oder dem Beirat die Auswahl unter mehreren Angeboten und die Entscheidung über die Erteilung des Auftrages zu überlassen. Das begründet nicht nur die Gefahr einer gerichtlichen Anfechtung und einer Ungültigerklärung des Beschlusses durch das Gericht. Dadurch entstehen darüber hinaus unkontrollierbare Haftungsrisiken für den WEG-Verwalter und die Beiräte. Letzteres sollte Anlass dafür sein, vom WEG-Verwalter den Nachweis einer bestehenden Vermögenshaftpflichtsicherung zu verlangen und rechtzeitig für den Beirat eine ausreichende Vermögenshaftpflichtversicherung abzuschließen.

Dr. Hartmut v. Rechenberg
Rechtsanwalt und Mediator