Formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung

Die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen einer dem Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassenen Wohnung hält der Inhaltskontrolle am Maßstab des § 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB nicht stand, sofern der Vermieter dem Mieter keinen angemessenen Ausgleich gewährt (insoweit Aufgabe vom BGH, Rechtsentscheid vom 01.07.1987 – VIII ARZ 9/86, BGHZ 101, 253).

Urteil des BGH vom 18.03.2015, VIII ZR 185/14

Begründung:

Das Gericht führt aus, dass der Mieter zwar auch bei Übernahme einer unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Wohnung durch allgemeine Geschäftsbedingungen zu Renovierungsleistungen verpflichtet werden darf, wenn diese in seine eigene Vertragszeit fallen. Vorstehendes zur Vermeidung einer unangemessenen Benachteiligung, jedoch nicht ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs durch den Vermieter. Anderenfalls ist die formularmäßige Belastung des Mieters mit der Beseitigung von Gebrauchsspuren, die in einem vorvertraglichen Abnutzungszeitraum entstanden sind, unangemessen (§ 307 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB).

Eine solche Klausel verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Fazit:

Um vorvertragliche Abnutzungs- und Gebrauchsspuren zu beseitigen und damit eine „renovierte“ Wohnung zu übergeben, muss der Vermieter die Mieträume bei Vertragsbeginn nicht stets komplett frisch renovieren. Im Einzelfall kann die Vornahme geringer Auffrischungsarbeiten genügen. Maßgeblich ist, ob die dem Mieter überlassene Wohnung Gebrauchsspuren aus einem vorvertraglichen Zeitraum ausweist. Auf eine Abgrenzung zwischen einer nicht renovierten und einer renovierungsbedürftigen Wohnung kommt es dabei nicht an, weil beide Begriffe Mieträume mit Gebrauchsspuren beschreiben.

Im Streitfalle hat der Mieter zu beweisen, dass die Wohnung bereits bei Mietbeginn unrenoviert oder renovierungsbedürftig war.

Empfehlenswert ist es daher sowohl für den Vermieter als auch den Mieter bei Übergabe der Mieträume ein gemeinsames Übergabeprotokoll zu fertigen bzw. den Zustand der Wohnung bei Mietbeginn fotografisch festzuhalten.

Die Darlegungs- und Beweislast für die Gewährung einer angemessenen Ausgleichsleistung obliegt dem Vermieter als Klauselverwender.

Nicola-Isabelle Mack
Rechtsanwältin 
– Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht –