Ein U-Bahnbau ist kein Mietmangel

Ein durch eine Baumaßnahme hervorgerufene Zugangsbehinderung zu einer gewerblich genutzten Mietsache stellt nur dann einen Mangel dar, wenn der Zugang gar nicht mehr möglich ist. Verschlechterungen des Zugangs stellen keinen Mangel im Sinne des § 536 BGB dar, wenn sie vom Vermieter nicht beeinflusst werden können (LG Düsseldorf, Urteil vom 13.03.2012, 9 O 193/11).

Sachverhalt:

Im Rahmen der Bauarbeiten zur Erstellung eines U-Bahnanschlusses ist der Zugang zu einem Ladenlokal  dadurch  beeinträchtigt  worden,  dass  sich  die  Gehwegbreite  vor  dem  Ladenlokal verringerte, zudem gab es Beeinträchtigungen für die Besucher des Ladenlokals während des Aufenthaltes  in  der  Mietsache.  Unstreitig  verminderte  sich  die  Besucherfrequenz,  sodass  die Vermieterin eine Mietminderung von 10 % akzeptierte. Die Mieterin minderte jedoch 30 % der Miete und kündigte das Mietverhältnis schließlich fristlos.

Die Entscheidung:

Die Vermieterin klagte auf Feststellung der Unwirksamkeit der Kündigung und Zahlung der Mietrückstände mit Erfolg. Das Landgericht stellte fest, dass der Zugang zu keinem Zeitpunkt völlig unmöglich war. Ein Mangel liege im Rahmen von Maßnahmen der öffentlichen Hand allerdings erst dann vor, wenn der Zugang gar nicht mehr möglich sei. Das Gericht folgte damit einer Entscheidung des OLG Düsseldorf vom 18.11.1997 zum Geschäftszeichen 24 U 261/96.

Praxishinweise:

Das  Kammergericht  hat  einen  vergleichbaren  Fall  noch  anders  entschieden.  Das  Landgericht Düsseldorf sieht hier eine Mangelhaftigkeit der Mietsache nicht gegeben, obwohl die Pflicht zur Zahlung des Mietzinses Gegenleistung für die ungestörte Gebrauchsüberlassung darstellt. Nachdem die Besucherfrequenz unstreitig abgenommen hatte, ist das Leistungsverhältnis gestört. Richtiger wäre es gewesen, das Maß der Beeinträchtigung zu überprüfen und die tatsächliche Minderung festzustellen. Für das Maß der Beeinträchtigung wäre dabei natürlich die Mieterin darlegungs- und beweisbelastet gewesen, bei Ladengeschäften geschieht dies üblicherweise über den Nachweis des Umsatzrückganges.

Rechtsanwalt Pitt Severin
– Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht
– Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht