Für alle Bereicherungsansprüche des Mieters gilt die kurze Verjährung

Zahlt der Mieter aufgrund einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel an den Vermieter einen Abgeltungsbetrag für nicht durchgeführte Schönheitsreparaturen, so unterliegt der sich hieraus ergebende Bereicherungsanspruch des Mieters der kurzen Verjährung des § 548 Abs. 2 BGB (BGH 20.5.12, VIII ZR 12/12).

Sachverhalt:

Der Mietvertrag aus Januar 1980 enthält einen Fristenplan zur Durchführung der Schönheitsreparaturen und bestimmt: „Das Mitglied ist nicht berechtigt, ohne Zustimmung der Genossenschaft von der bisherigen Ausführungsart abzuweichen“. Im Juli 2007 untersagte die Beklagte dem Kläger wegen in der Wohnung anstehender Modernisierungsarbeiten die Durchführung der Schönheitsreparaturen und forderte stattdessen einen Ausgleichsbetrag, den der Kläger am 08.08.07 bezahlte. Das Mietverhältnis endete am 31.08.07. Nachdem der Kläger die Beklagte in 2009 zweimal vergeblich zur Rückzahlung des Betrages aufgefordert hatte, klagt er ihn mit der am 23.4.10 eingereichten und am 15.6.10 zugestellten Klage ein. Die Beklagte erhebt mit Erfolg die Einrede der Verjährung.

Entscheidungsgründe/Praxishinweis:

Die im Sachverhalt genannte Ausführungsklausel ist nach § 307 BGB unwirksam. Grund: Sie schreibt dem Mieter auch während des Mietverhältnisses eine bestimmte Ausführungsart vor, ohne dass der Vermieter hierauf einen Anspruch hat. Folge: Führt der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Regelung Schönheitsreparaturen aus, kommt ein Bereicherungsanspruch auf Ersatz seiner getätigten Aufwendungen in Betracht (§ 812 Abs. 1, § 818 Abs. 2 BGB, vgl. BGH MK 09, 145 und MK 09, 147). Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen nicht durchgeführt, sondern – wie hier – zur Abgeltung der Schönheitsreparaturen an den Vermieter eine Ausgleichszahlung geleistet, fehlt dieser der Rechtsgrund.

Anmerkung der Verfasserin:

Der VIII. Senat hat bereits entschieden (MK 11, 111), dass Ersatzansprüche des Mieters für Schönheitsreparaturen, die er während des Mietverhältnisses in der irrigen Annahme einer entsprechenden Verpflichtung durchgeführt hat, nach § 548 Abs. 2 BGB binnen sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Hierzu zählt auch ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung. Grund: Vom Mieter durchgeführte Schönheitsreparaturen dienen der Verbesserung der Mietsache und sind damit Aufwendungen i.S. des § 548 Abs. 2 BGB.

Nicola-Isabelle Mack
Rechtsanwältin
– Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht