Urteil des Bundesgerichtshofes vom 01. Februar 2012 – VIII ZR 156/11

Sachverhalt:

Auf der Grundlage einer erteilten Heizkostenabrechnung verlangte der Vermieter vom Mieter eine Nachzahlung. In der Heizkostenabrechnung wurden nach dem sogenannten Abflussprinzip lediglich die im Abrechnungszeitraum geleisteten Zahlungen des Vermieters an das Energieversorgungs- unternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt.

Die Entscheidung des Gerichts:

Der u. a. für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes entschied, dass eine Heizkostenabrechnung nach dem Abflussprinzip den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht entspricht. Gemäß § 7 Abs. 2 HeizkostenV sind die in die Abrechnung einzustellenden Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage insbesondere „die Kosten der verbrauchten Brennstoffe“. Dieser Regelung ist zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip nicht gerecht.

Ergänzende Hinweise zu dieser Entscheidung:

Der Vermieter muss danach bei der Heizkostenabrechnung die Kosten der im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffe ansetzen. Es muss also eine Abgrenzung vorgenommen werden, in  dem  Sinne,  dass  die  tatsächlichen  Verbrauchskosten  dem  Abrechnungszeitraum  zugeordnet werden.

Werden Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, hat der Mieter das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 % zu kürzen (§ 12 HeizkostenV). In seinem Urteil entschied der Bundesgerichtshof zugleich, dass diese Bestimmung nicht zur Anwendung kommt, wenn der Vermieter falsch verbrauchsabhängig abrechnet. Rechnet also der Vermieter unzutreffend nach dem Abflussprinzip über die Heizkosten ab, kann der Mieter nicht 15 % seines Anteils kürzen, vielmehr muss der Vermieter, um seine Nachforderung schlüssig zu machen, die Abrechnung nach dem Leistungsprinzip nachholen.

RA Walter Junker
– Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und
– Fachanwalt für Verwaltungsrecht