Die unendliche Verwalterbestellung. Urteil des Amtsgerichts Biedenkopf vom 21.02.2011 – Az. 50 C 332/10 –

Sachverhalt:

Eine in sich zerstrittene Gemeinschaft bestellt den bisherigen Verwalter nach Ablauf für einen weiteren Zeitraum von 5 Jahren und 6 Monaten. Hiergegen richtet sich die Klage vor dem Amtsgericht Biedenkopf, die neben der Überschreitung der maximalen Bestellungsdauer auch eine fehlerhafte Verwaltung rügt. Letztere soll dadurch zum Ausdruck gebracht worden sein, dass die Beschluss- sammlung nicht ordnungsgemäß geführt wurde.

Während des Verfahrens folgt ein Zweitbeschluss, mit welchem die ursprüngliche und angefochtene Bestellung aufgehoben wird. Nach Erledigungserklärung hat das Gericht aber noch über die Kosten zu entscheiden. Es wurde dabei beantragt, diese dem Verwalter aufzuerlegen.

Die Entscheidung des Gerichts:

Das Gericht erkennt, dass der Beschluss insoweit nichtig ist, als er eine Bestellung über den Zeitraum von 5 Jahren hinaus als Grundlage dient. Im Übrigen ist der Beschluss jedoch wirksam, da § 26 Abs. 1 S. 2 WEG eine Bestellung von höchstens 5 Jahren ermöglicht. Obwohl gegen die vorbezeichnete Norm bei der Beschlussfassung verstoßen wurde, ist der Bestellungswille der Mehrheit der Eigentümer zu beachten und diesem Vorrang einzuräumen. Das Gericht führt hierzu aus, dass die Mehrheit der Wohnungseigentümer  bei  Kenntnis  der  Gesetzeslage  lediglich  eine  Bestellung  von  5  Jahren beschlossen hätte. Soweit die Klage erfolgreich ist, werden dem Verwalter die Kosten auferlegt.

Die Anfechtung der Verwalterwahl wegen der nicht ordnungsgemäß erfolgten Führung der Beschlusssammlung, konnte nicht bewertet werden, da Kenntnis von der nicht ordnungsgemäßen Führung erst nach Beschlussfassung erfolgte. Zudem trugen die Kläger diesen Aspekt erst nach Ablauf der Klagbegründungsfrist gemäß § 46 Abs. 1 S. 2 WEG vor und war damit durch das Gericht nicht mehr zu beachten.

Praxishinweise:

Die Wohnungseigentümer bzw. der Verwalter sollten bei der Wiederwahl grundsätzlich darauf achten, dass die Höchstdauer gemäß § 26 Abs. 1 S. 2 nicht überschritten wird. In diesem Falle ging das Gericht davon aus, dass die Wohnungseigentümer in Unkenntnis handelten. Sofern aber Kenntnis besteht und dies dürfte bei einem professionellen Verwalter grundsätzlich der Fall sein, kann die
Nichtkenntnis der Gesetzeslage nicht mehr heilend unterstellt werden. In diesem Fall dürfte davon auszugehen sein, dass der gesamte Bestellungsbeschluss nichtig ist.

Darüber hinaus ist nach dem Urteil des Amtsgerichts Biedenkopf festzustellen, dass eine nicht ordnungsgemäße Führung der Beschlusssammlung, die aus der nicht rechtzeitigen Eintragung des angefochtenen Beschlusses resultiert, nicht Grundlage für die Abberufung des Verwalters sein kann, da es für den Mangel in der Verwaltung auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung ankommt und die Beschlusssammlung erst danach geführt wird.

Es kann nicht abschließend festgelegt werden, ob das Amtsgericht diese Frage auch dann wie vorliegend entschieden hätte, wenn eine entsprechende Begründung innerhalb der Frist des Gesetzes erfolgt wäre. Nach meinem Dafürhalten wäre die verspätete Führung der Beschlusssammlung durch das Gericht zu beachten, da es dem Kläger nicht zugemutet werden kann, ein weiteres Verfahren im Anschluss zu führen.

Der Verwalter sollte jedoch diese Problematik von vornherein ausschließen, indem er in den durch die Rechtsprechung festgelegten Zeiträumen, nämlich unverzüglich, das heißt nach zwei bis drei Tagen die Beschlusssammlung auf den aktuellen Stand der Dinge bringt und die Beschlüsse einträgt.

Rechtsanwalt Pitt Severin
– Fachanwalt für Miet und Wohnungseigentumsrecht
– Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht