Sind Aufwendungsersatzansprüche der Sondereigentümer gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband oder gegen die einzelnen Wohnungseigentümer zu richten? Verjährung der Ansprüche bei „falschen“ Beklagten.

Leitsatz:

Schuldner von Aufwendungsersatzansprüchen sind die Wohnungseigentümer, wenn die Maßnahme hätte beschlossen werden müssen, aber noch nicht beschlossen war.

Die Gemeinschaft ist nur dann Schuldner, wenn die Maßnahme beschlossen war – aber noch nicht durchgeführt wurde – oder wenn ein Beschluss nach der Teilungserklärung entbehrlich und die Maßnahme unverzüglich durchzuführen war, ferner bei Ansprüche aus sog. Notgeschäftsführung und bei Schadenersatzansprüchen nach § 14 Ziff. 4 letzter Halbsatz WEG.

BGH, Urteil vom 25. September 2015 – V ZR 246/14, LG Hamburg, AG Hamburg

Sachverhalt:

Die Klägerin erwarb im Jahr 2005 eine Souterrain Wohnung, deren Kellersohle und Wände Durchfeuchtungsschäden aufwiesen. Die Gemeinschaft führte lediglich einige Arbeiten an den Kellerwänden aus, lehnte die Sanierung im Übrigen ab, woraufhin die Klägerin die notwendigen Sanierungsmaßnahmen auf eigene Kosten durchführte mit einem Aufwand von 14.190,99 €. Außerdem musste sie die Wohnungstür und alle Innentüren mit einem Aufwand von 3.475,00 € erneuern, weil diese nicht mehr infolge von der Gemeinschaft durchgeführter Arbeiten passten. Den Gesamtaufwand von 17.605,99 € verlangte die Klägerin von der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Form, dass die Klägerin im Rechtsstreit gegen die WEG zunächst den Antrag stellte, die Beklagte möge einen Beschluss dahingehend fassen, dass an die Klägerin 17.605,99 € zu erstatten seien. Nach Belehrung durch das Amtsgericht beantragte die Klägerin durch Schriftsatz vom 23.05.2013 hilfsweise Zahlung des vorgenannten Betrages. Hinsichtlich des Hilfsantrages erhob die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft die Einrede der Verjährung.

§ 21 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer

(1) Soweit nicht in diesem Gesetz oder durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer etwas anderes bestimmt ist, steht die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zu.
(4) Jeder Wohnungseigentümer kann eine Verwaltung verlangen, die den Vereinbarungen und Beschlüssen und, soweit solche nicht bestehen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht.
(5) Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere:
1. …
2. die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums;

§ 812 BGB Herausgabeanspruch

(1) Wer durch die Leistung eines anderen oder in sonstiger Weise auf dessen Kosten etwas ohne rechtlichen Grund erlangt, ist ihm zur Herausgabe verpflichtet. Diese Verpflichtung besteht auch dann, wenn der rechtliche Grund später wegfällt oder der mit einer Leistung nach dem Inhalt des Rechtsgeschäfts bezweckte Erfolg nicht eintritt.
(2) Als Leistung gilt auch die durch Vertrag erfolgte Anerkennung des Bestehens oder des Nichtbestehens eines Schuldverhältnisses.

Hintergrund:

Das Amtsgericht hat nach außerordentlich sorgfältiger Beweisaufnahme, insbesondere durch Anhörung mehrerer Sachverständiger, der Klage vollen Umfangs stattgegeben. Die dagegen von der Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtete Berufung führte zur Aufhebung des Urteils und zur Abweisung der Klage. Das Landgericht stellte sich mit der Mindermeinung im Schrifttum und der Rechtsprechung auf den Standpunkt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft für den Ausspruch nicht die richtige Beklagte sei. Schuldner derartiger Ansprüche seien allein die Wohnungseigentümer in ihrer Gesamtheit.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof folgt mit dem Landgericht der Mindermeinung im Schrifttum und Rechtsprechung und kommt auch entgegen einer einschlägigen Entscheidung des Hanseatischen Oberlandesgerichts aus dem Jahre 2007 zu dem Ergebnis, dass Schuldner der geltend gemachten Bereicherungsansprüche wegen Aufwendungsersatz allein die Wohnungseigentümer seien, nicht aber der Verband und damit die WEG.

Der BGH verweist insoweit auf seine kürzliche Entscheidung zur Passivlegitimation bei Schadensersatzansprüchen geschädigter Wohnungseigentümer wegen schuldhaft unterlassener Mängelbeseitigungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum vom 17.10.2014 – V ZR 9/14, BGHZ 202, 375 Rn. 21.

Der BGH stellt darauf ab, ob eine erforderliche Maßnahme bereits beschlossen war. Unterblieb die Durchführung trotz Beschlussfassung ist Schuldner für Bereicherungsansprüche die WEG, also der Verband. Dies ist auch der Fall, wenn der Wohnungseigentümer eine sog. Notmaßnahme zur Behebung einer akuten Gefahr durchführt. Soweit noch kein Durchführungsbeschluss vorliegt, sind danach ausschließlich die Wohnungseigentümer Schuldner und damit passiv legitimiert.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts sind nach Ansicht des BGH die Ansprüche nicht verjährt. Die Verjährung sei durch rechtzeitige Klageerhebung gehemmt. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass die ursprünglich erhobene Klage nicht auf Zahlung sondern auf Fassung eines Beschlusses gerichtet war. Dies sei der Ausfluss der Rechtsgedanken des § 204 Abs. 1 BGB, wonach entscheidend sei, dass mit dem klagweisen Vorgehen der Schuldner deutlich gemacht werde, es also gewarnt wird und so damit rechnen muss, dass der Anspruch weiterhin geltend gemacht, also nicht fallengelassen werde.

Kommentar:

Die Entscheidung des Bundesgerichts klärt erstmalig die bisher im Schrifttum und der Rechtsprechung strittige Frage, ob derartige Bereicherungsansprüche gegen die WEG oder die Wohnungseigentümer geltend zu machen sind. Dabei erstaunt es allerdings, dass der BGH hier der Mindermeinung folgt und nicht den überzeugenden Gründen der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Schrifttum.

Zu dogmatischer Hinsicht klingt das ausgeführte Kriterium, ob bereits eine Beschlussfassung vorliegt oder nicht, recht überzeugend. Der Hinweis auf die BGH-Entscheidung zur Passivlegitimation bei Schadensersatzansprüchen überzeugt demgegenüber ganz und gar nicht. Schadensersatzansprüche stellen maßgeblich auf Verschulden der Wohnungseigentümer ab. Wer nicht schuldhaft handelt, kann nicht verantwortlich gemacht werden. Ganz anders bei Bereicherungsansprüchen, die gleichmäßig alle Wohnungseigentümer treffen. Bei aller Kritik wird die Praxis aber mit dieser richtungsweisend Entscheidung leben müssen.

Dr. Hartmut v. Rechenberg
Rechtsanwalt und Mediator