Gewerbliches Mietrecht: Die einvernehmliche Änderung der Miete bedarf der Schriftform
07.06.2018
Urteil des Bundesgerichtshof vom 11.04.2018, Geschäftszeichen: XII ZR 43/17
Bei in der Regel auf Zeit abgeschlossenen Gewerbemietverträgen vereinbaren die Parteien in vielen Fällen eine Anpassung der Miete in Zusammenhang mit der Veränderung eines Indexes. Dabei gibt es mehrere Gestaltungsmöglichkeiten, so kann das Recht zur Mietanpassung nur in Vermieterhand liegen. In vielen Fällen beinhalten die Verträge jedoch Klauseln, wonach beide Seiten des Mietverhältnisses eine Anpassung der Miete verlangen können, wenn ein Indexstand sich punktuell oder prozentual verändert hat. Eine solche Regelung beinhaltet auch das Recht auf Anpassung der Miete nach unten auf Verlangen des Mieters, sofern sich ein Index entsprechend entwickelt hätte.
In dem hiesigen Fall hat der BGH über die Folgen einer solchen Klausel mit dem beiderseitigen Anpassungsrecht zu entscheiden.
Der Sachverhalt:
Die Parteien hatten ein gewerbliches Mietverhältnis für einen Zeitraum von rund 11,5 Jahren vereinbart. Dabei hatten die Parteien zur Miethöhe geregelt, dass jede Partei eine Neufestsetzung der Miete verlangen könne, wenn der Verbraucherpreisindex (VPI) sich um mehr als 4 % verändern würde. Nach Ablauf von etwa 7 Jahren begehrte der Vermieter unter Verweis auf die vertragliche Vereinbarung eine Mieterhöhung, welcher der Mieter auch nachkam. Kurze Zeit danach und lange vor Vertragsende zog er dann jedoch aus. Zuvor hatte er zunächst eine Vertragsauflösung gegen Abstandszahlung vorgeschlagen, nachdem der Vermieter dies abgelehnt hatte, beantragte er eine Untervermietungserlaubnis, die ebenfalls vom Vermieter verweigert wurde. Der Mieter kündigte daraufhin fristlos und stellte die Mietzahlungen ein, der Vermieter klagte die nach seiner Auffassung rückständigen Mieten ein.
Die Entscheidung:
Die Klage wird abgewiesen. Das Mietverhältnis war durch ordentliche Kündigung nach § 550 S. 2 BGB beendet worden. Der Mieter hatte zwar eine solche Kündigung nicht ausdrücklich erklärt, da er das Mietverhältnis ausschließlich fristlos gekündigt hatte. Diese Kündigung war jedoch in eine ordentliche Kündigung umzudeuten, da der Mieter durch seinen Auszug und die Einstellungen der Mietzahlungen zum Ausdruck gebracht hatte, das Vertragsverhältnis auf jeden Fall zum nächstmöglichen Termin beenden zu wollen.
Der nächstmögliche Termin hingegen war nicht das ursprünglich im Vertrag festgelegte Datum zum Ablauf des Mietvertrages, da das Mietverhältnis mit gesetzlicher Kündigungsfrist kündbar war.
Grund hierfür war, dass ein Schriftformverstoß vorlag. Der BGH legt fest, dass eine einvernehmliche Mieterhöhung eine wesentliche Vertragsänderung ist, die dem Schriftformerfordernis unterliegt. Da die Änderung nicht schriftlich festgehalten wurde, lag ein entsprechender Schriftformverstoß vor, der zur ordentlichen Kündbarkeit des Vertrages führte.
Daran änderte im Übrigen auch der Umstand nichts, dass die Parteien eine sogenannte Schriftformheilungsklausel in den Vertrag aufgenommen hatten, da diese nach einer anderen Entscheidung des BGH unwirksam sind.
Ergänzender Hinweis:
Der BGH hat in seiner Entscheidung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass das Schriftformerfordernis nicht gilt, wenn der Vermieter ein einseitiges Recht zur Anpassung der Miete hat. Bei allen anderen Änderungen, die die Parteien gemeinsam vereinbaren, ist jedoch weiterhin strikt darauf zu achten, dass diese Änderungen schriftlich fixiert werden. Anderenfalls steht beiden Parteien die Möglichkeit offen, das Mietverhältnis zu beenden.
Hamburg, 07.06.2018
Rechtsanwalt Pitt Severin
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht