Keine formularmäßige Verlängerung der sechsmonatigen Verjährungsfrist für Ansprüche aus der Rückgabe einer Mietsache

Bundesgerichtshof, Urteil vom 08.11.2017, Geschäftszeichen: VIII ZR 13/17

Der Bundesgerichtshof legt fest, dass eine vom Vermieter verwendete Formularklausel, die die sechsmonatige Verjährungsfrist des § 548 I BGB auf 12 Monate verlängert, den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt.

Der Sachverhalt:

Ein Vermieter hatte in den allgemeinen Geschäftsbedingungen seines Mietvertrages eine Klausel aufgenommen, wonach Ersatzansprüche wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache und Ansprüche auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme an einer Einrichtung in 12 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses verjähren. Die gesetzlich geregelte Frist von sechs Monaten wurde daher auf diese Art und Weise um einen weiteren Zeitraum von sechs Monaten verlängert.

Es kam dann zur Beendigung eines Mietverhältnisses, bei dem die Mietsache am 29.12. eines Jahres, vor Ablauf der Kündigungsfrist zurückgegeben wurde. Am 25.06. des Folgejahres erhob die Vermieterin Schadensersatzklage, am 06.07. forderte das Gericht den Kostenvorschuss an, der am 21.09. eingezahlt wurde, die Zustellung der Klage erfolgte am 01.10.2015. Die Beklagte ehemalige Mieterin berief sich bei der Verteidigung gegen die Klage auf die Verjährung.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof legt fest, dass die geltend gemachten Schadensersatzansprüche mit Ablauf des 29.06. des Folgejahres verjährt waren. Er bestätigt damit, dass die Frist des § 548 I BGB gilt und nicht die formularvertraglich verlängerte Frist. Da der Gerichtskostenvorschuss erst zweieinhalb Monate nach Zustellung der Vorschussrechnung eingezahlt wurde, konnte nicht mehr von einer alsbaldigen Zustellung gesprochen werden, sodass die Verjährungsfrist auch nicht gemäß § 204 I Nr. 1 BGB gehemmt wurde.

Eine Verlängerung der Verjährungsfrist aufgrund der formularvertraglichen Klausel sei unwirksam, da eine solche Verlängerung sachlich nicht gerechtfertigt sei. Insbesondere der Mieter habe Interesse an einer alsbaldigen Klärung der rechtlichen Verhältnisse nach Beendigung des Mietverhältnisses, insbesondere da er keine Möglichkeit des Zugriffs auf die Mietsache mehr habe, die Klausel verstoße damit gegen § 307 BGB und sei unwirksam.

Fazit:

Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass ein Vermieter nicht einseitig die sechsmonatige Frist des § 548 BGB verlängern kann, auch wenn dem Mieter die Möglichkeit der längeren Geltendmachung seiner Rechte aus der Rückgabe der Mietsache gewährt wird. Zwar wird die Ansicht vertreten, eine Individualvereinbarung zwischen den Parteien sei möglich, in der Praxis wird eine solche aber selten durchzusetzen sein, denn in der Regel ist es der Vermieter, der noch Ansprüche aus der Rückgabe geltend machen möchte, nicht der Mieter, sodass dieser in den allerseltensten Fällen einer Verlängerung der Verjährungsfrist zustimmen wird.

Im Ergebnis ist es daher Pflicht für jeden Vermieter sich bei Rückerhalt der Mietsache, nicht etwa zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses den sechs Monate später folgenden Tag in den Kalender zu schreiben! Will er wirklich noch Ansprüche aus der Rückgabe geltend machen, sollten sechs Monate Zeit ausreichen um ggf. Gutachten oder Kostenvoranschläge einzuholen.

An dieser Stelle sei noch einmal erwähnt, dass Ansprüche, die nicht aus der Rückgabe der Mietsache erwachsen, wie beispielsweise rückständige Mieten, nicht von der sechsmonatigen Frist umfasst sind, sondern von der Regelverjährung. Diese Ansprüche verjähren daher erst mit Ablauf des dritten Jahres nach Entstehung der Ansprüche.

Hamburg, 31.01.2018

Rechtsanwalt Pitt Severin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht