Der Ersatz von Schäden am Sondereigentum durch Arbeiten am Gemeinschaftseigentum

Landgericht Hamburg – 318 S 89/16, Revision eingelegt

Die Problemstellung:
Zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums ist es häufig notwendig in das Sondereigentum einzugreifen. Um beispielweise schadhafte gemeinschaftliche Versorgungsleitungen zu reparieren, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Fenster auszutauschen oder Balkone zu sanieren, ist es nicht nur erforderlich, im Sondereigentum stehende Wohnungen zu betreten, sondern auch Möbel wegzuräumen, Schrankwände zu demontieren oder einen im Sondereigentum stehenden Oberbelag eines Balkons zu entfernen. Der jeweilige Sondereigentümer ist gemäß § 14 Zif. 4 1. HS WEG verpflichtet, zu dulden. Spiegelbildlich steht dem Sondereigentümer nach § 14 Zif. 4 HS 2 WEG ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch gegen die teilrechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft zu hinsichtlich solcher Schäden, die adäquat kausal durch dieses Betreten und Benutzen seines Sondereigentums verursacht wurden. Hierunter fallen beispielweise Kosten für die Reparatur und Wiederherstellung des Sondereigentums ebenso wie Umzugs-, Transport- und Lagerkosten. Ferner kann auch eine Erstattung der Kosten für die Anmietung einer Ersatzwohnung oder die Unterbringung in einem Hotel verlangt werden, wenn ein Verbleiben in der Wohnung während der Instandsetzungsmaßnahme nicht zumutbar war.

Der Sachverhalt:
Im vorliegenden Fall kam es zu Feuchtigkeitserscheinungen in einer Souterrainwohnung in Form von seitlich eindringender und aufsteigender Feuchtigkeit. Zudem waren die Grundsielleitungen, die sich teilweise unter dem Wohnungseigentum befanden, instandsetzungsbedürftig. Während der Durchführung der erforderlichen umfangreichen Instandsetzungsarbeiten war die Wohnung nicht bewohnbar, weshalb der betroffene Wohnungseigentümer u. a. einen Nutzungsausfall in Höhe der Kosten der Anmietung von Ersatzwohnraum beanspruchte.

Die Entscheidung:
Das Landgericht verneinte einen Schadensersatzanspruch des Wohnungseigentümers. Zur Begründung führte es u. a. an, dass das betroffene Sondereigentum auf Grund der bestehenden Feuchtigkeitserscheinungen bereits vor Beginn der Sanierung unbewohnbar gewesen sei. Es würde deshalb an der nach § 14 Zif. 4 HS 2 WEG erforderlichen Kausalität der Inanspruchnahme des Sondereigentums zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für die nicht gegebene Nutzbarkeit und den daraus resultierenden Schaden in Gestalt der Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung fehlen.

Der Ausblick:
Nachdem das Landgericht die Revision zum Bundesgerichtshof gegen das Urteil zugelassen hatte, hat der unterlegene Wohnungseigentümer Revision eingelegt. Die zugrunde liegende Frage, ob es im Rahmen des genannten Schadenersatzanspruchs an der Kausalität der Inanspruchnahme des Sondereigentums zur Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums für den Schaden in Gestalt der Kosten der Anmietung einer Ersatzwohnung fehlt, wenn das Sondereigentum wegen bestehender Mängel während des gesamten Sanierungszeitraums unbewohnbar wird, wird also demnächst vom Bundesgerichtshof geklärt werden.

Der Praxistipp:
Bevor die Wohnungseigentümergemeinschaft betroffenen Sondereigentümern Schäden am Sondereigentum ersetzt, die im Zusammenhang mit der Instandhaltung bzw. Instandsetzung von Gemeinschaftseigentum stehen, lohnt es sich genau zu prüfen, ob der Schaden wirklich adäquat kausal durch das Betreten und Benutzen des Sondereigentums entstanden ist. So kann es beispielsweise sein, dass der im Sondereigentum stehende und im Zuge einer Sanierungsmaßnahme aufgenommene Bodenbelag bereits zuvor abgängig und erneuerungsbedürftig war. Auch dann dürfte ein Ersatzanspruch entfallen.

RA Dr. F. v. Rechenberg
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht