Dauerthema Mietpreisbremse

Urteil des Landgerichts Berlin vom 18.10.2018, Geschäftszeichen 67 S 174/18

Zum 01.01.2019 ist durch das letzte Mietrechtsanpassungsgesetz die Mietpreisbremse erneut verschärft worden. Schon bisher war es so, dass zu den Ausnahmetatbeständen zur Überschreitung der zulässigen Miete die sogenannte Vormiete gehörte, die der Vermieter immer verlangen kann, auch wenn diese 10 % über der ortsüblichen Miete lag. Das Landgericht Berlin hatte nunmehr über einen Fall zu entscheiden, bei dem es um die Frage ging, was eigentlich die Vormiete ist.

Der Fall:

Eine Wohnung war zwischen August 2011 und Dezember 2012 für einen Betrag in Höhe von 950,00 € als teilmöblierte Wohnung ohne Betriebskostenvorauszahlung vermietet. Danach war sie als Büro und damit gewerblich für 900,00 € vermietet. Die Klägerin mietete die Wohnung dann ab April 2016 abermals teilmöbliert für 950,00 € netto kalt. Diese Miete, so die Klägerin, verstoße gegen die Mietpreisbremse, da sie nach dem zur Anwendung kommenden Berliner Mietenspiegel von 2015 als zu hoch einzuschätzen sei, sie verlangt die Rückzahlung der nach ihrer Auffassung überzahlten Beträge und die Feststellung der maximal zulässigen Miete.

Die Entscheidung:

Die Klage wird abgewiesen. Das Landgericht Berlin urteilt, dass die in den Jahren 2011/2012 vereinbarte Miete als Vormiete im Sinne des § 556e I BGB zu betrachten ist. Dass dabei ursprünglich keine Vorauszahlungen auf Betriebskosten hätten bezahlt werden müssen und auch drei Möbelstücke mehr mitvermietet waren, sei aufgrund der geringfügigen Abweichung unerheblich. Einen nahtlosen Anschluss an die Folgemiete verlange § 556e I BGB nicht. Die Norm sei daher selbst dann anzuwenden, wenn der Mietgegenstand zeitweilig leer gestanden habe. Dies gelte ebenso für eine zwischenzeitlich gewerbliche Vermietung.

Praxishinweis:

Die Entscheidung erweitert die Möglichkeiten für den Vermieter, er muss nun nicht fürchten, bei zwischenzeitlichen Leerstand auf ein Niveau zurückzufallen, dass unter jenem liegt, dass er zuvor bereits erreicht hatte. Zu beachten ist, dass seit dem 01.01.2019 der Mieter darüber aufzuklären ist, wenn die verlangte Miete über dem 1,1-fachen Betrag der ortsüblichen Miete liegt, sofern sich der Vermieter auf die höhere Vormiete beruft, muss er diese mitteilen. Die Kenntnisnahme des Mieters sollte er sich schriftlich bestätigen lassen.

Hamburg, 01.02.2019

Rechtsanwalt Pitt Severin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht