Doppelt hält besser

01.10.2018

Urteil des Bundesgerichtshof vom 19.09.2018, Geschäftszeichen: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17

Der Sachverhalt:

Der Bundesgerichtshof hatte über zwei vergleichbare Fälle zu entscheiden, bei denen einem Mieter wegen Zahlungsverzuges gemäß § 543 II S. 1 Nr. 3 a. BGB fristlos gekündigt wurde. Gleichzeitig sprachen die Vermieter auch – hilfsweise – die ordentliche Kündigung gemäß § 573 I, II Nr. 1, § 173c BGB aus. Ebenfalls in beiden Fällen wendeten die Mieter die im Nachgang zur Kündigung geltend gemachten Räumungsansprüche durch die sogenannte Schonfristzahlung gemäß § 569 III Nr. 2 BGB ab.

Die für die Berufung zuständigen Landgerichte, in beiden Fällen das Landgericht Berlin, wiesen die Berufungen der jeweiligen Vermieter mit der Begründung ab, ein bereits fristlos gekündigtes Mietverhältnis sei beendet und könne daher nicht noch einmal ordentlich gekündigt werden. Das Berufungsgericht lies die Revision zu, über die der Bundesgerichtshof entschied.

Die Entscheidung:

Schon bisher hatten sowohl die Instanzgerichte als auch der Bundesgerichtshof die Auffassung vertreten, es sei durchaus möglich, gleichzeitig zwei Kündigungen auszusprechen. Anders als das Berufungsgericht dies gesehen habe, beschränke sich die Regelung des § 569 III Nr. 2 BGB, die Schonfristzahlung nicht darauf, Ansprüche auf Räumung und Herausgabe der Mietsache nachträglich zum Erlöschen zu bringen. Der Gesetzgeber habe vielmehr gewollt, dass die zunächst wirksam ausgesprochene Kündigung rückwirkend als unwirksam gilt und der Mietvertrag fortgesetzt wird, wenn die Schonfristzahlung erfolgt. In solch einem Fall komme aber eine gleichzeitig mit der fristlosen Kündigung ausgesprochene ordentliche Kündigung zur Geltung, denn ein Vermieter, der zwei Kündigungen nebeneinander ausspricht, wolle die ordentliche Kündigung nicht nur für den Fall gelten lassen, dass die außerordentliche Kündigung unwirksam sei. Er wolle vielmehr zum Ausdruck bringen, dass die ordentliche Kündigung auch für den Fall gelten solle, dass die wirksam ausgesprochene außerordentliche Kündigung aufgrund eines gesetzlich vorgesehenen Umstandes nachträglich unwirksam werde.

Anders als das Berufungsgericht dies gesehen hat, habe daher eine Schonfristzahlung nicht die Folge, dass eine gleichzeitig ausgesprochene ordentliche Kündigung ins Leere ginge. Das Landgericht habe dabei den natürlichen Sachverhalt künstlich in einzelne Bestandteile aufgespalten.

Allerdings hat der Bundesgerichtshof nicht entschieden, dass die Räumungsbegehren der Vermieter begründet waren, er hat vielmehr die Verfahren aufgehoben und an das Landgericht zurückverwiesen, da dieses nunmehr Feststellungen treffen muss, ob die hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigungen die Voraussetzungen für das Vorliegen eines Kündigungsgrundes erfüllen und ob möglicherweise die kurze Zeit nach Zugang der Kündigung erfolgten Schonfristzahlungen bei tatrichterlicher Würdigung des konkreten Einzelfalles eine Berufung auf die ordentlichen Kündigungen als treuwidrig erscheinen lassen.

Praxistipp:

Es ist zu begrüßen, dass sich der Bundesgerichtshof noch einmal klar zu der Frage positioniert hat, ob gleichzeitig mit einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch die ordentliche Kündigung ausgesprochen werden kann, die zur Folge hat, dass der Mieter die Mietsache zwar nicht sofort, wohl aber nach Ablauf der Kündigungsfrist herausgeben muss. Während insbesondere die Wohnungssicherung die Auffassung vertrat, die Zahlung innerhalb der Schonfrist lasse grundsätzlich auch die ordentliche Kündigung unwirksam werden und dies dazu führte, dass zwar die Mietrückstände übernommen wurden, nicht jedoch die Kosten ausgeglichen wurden, die dem Vermieter durch das vertragswidrige Verhalten der Mieter entstand, so kann nunmehr gerade unter diesem Aspekt eine ordentliche Kündigung begründet sein, wenn ein Mieter beispielsweise die Kosten des Verfahrens nicht trägt. Dabei ist ein Mietverhältnis ganz ohne Zweifel belastet, bei dem der Vermieter weiterhin verpflichtet ist, ein Vertragsverhältnis mit einem Mieter aufrechtzuerhalten, der ihm auf Dauer Kostenerstattungsansprüche schuldigt bleibt.

Hamburg, 01.10.2018

Rechtsanwalt Pitt Severin

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht