Kanzlei an der Kunsthalle

Ein Schriftformmangel bei der Bezeichnung der Vermieterin als „Grundstücksgemeinschaft A-B“ liegt nicht vor.

Sofern im Vertragstext das Mietgrundstück konkret benannt, ist die Schriftform des § 550 BGB gewahrt, wenn das Rubrum des gewerblichen Mietvertrags als Vermieterin die „Grundstücksgemeinschaft A-B, vertreten durch Herrn O.B.“ bezeichnet und dieser den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz unterschreibt (OLG Düsseldorf 21.11.2013, I-10 U 49/13).

Sachverhalt:

In dem zu beurteilenden Sachverhalt war die Vermieterin im Rubrum des Mietvertrages über gewerbliche Räume zum Betrieb eines Textilmarktes als „Grundstücksgemeinschaft A-B, vertreten durch Herrn O.B.“ bezeichnet. Dieser hat den Mietvertrag ohne Vertretungszusatz unterschrieben. In dem Mietvertrag wurde in § 1 festgehalten, dass die Vermieterin Eigentümerin des konkret bezeichneten Grundstückes ist, auf dem sich die von der Rechtsvorgängerin der Beklagten vermieteten Räume befinden. Nach Erwerb des Grundstückes durch die Beklagte kündigte diese den Mietvertrag am 16.05.2012 zum 12.05.2013. Begründet wurde die Kündigung damit, dass „Die Mieterin kann sechsmal die Verlängerung des Mietverhältnisses zu den Bedingungen dieses Vertrages, um jeweils drei Jahre verlangen. Macht eine der Parteien von ihrem Kündigungsrecht oder die Mieterin von ihren Optionsrechten Gebrauch, so ist eine Frist von 6 Monaten einzuhalten. Erfolgt keine Kündigung, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um weitere 5 Jahre. Die Kündigungsfrist gilt auch in diesem Falle.“

Die Klägerin/Mieterin widersprach der Kündigung und übte ihr vertraglich eingeräumtes Optionsrecht aus. 

Im Anschluss reichte sie Klage auf Feststellung mit der Maßgabe ein, dass der streitgegenständliche Mietvertrag fortbestehe und frühestens am 12.05.2016 endet.

Entscheidungsgründe:

Ausweislich der Entscheidung des OLG Düsseldorf wahrt der Mietvertrag die Schriftform des § 550 S. 1 BGB. Die Beklagte/Vermieterin war deshalb nicht berechtigt, gemäß § 550 S. 2, 578, 566 BGB das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen.

Der Senat sieht die Schriftform in Bezug auf die Bezeichnung der Vermieterin als „Grundstücksgemeinschaft A-B“ im Eingang des Mietvertrages als erfüllt an. Vorstehendes ergibt sich daraus, dass in § 1 des Mietvertrages festgehalten wird, dass die Beklagte/Vermieterin Eigentümerin des Grundstückes ist, auf dem die von der Rechtsvorgängerin der „Grundstücksgemeinschaft A-B“ vermieteten Räume belegen sind. Nach Auffassung des OLG Düsseldorf muss es sich daher bei der „Grundstücksgemeinschaft“ um die Gesellschaft bzw. die Person handeln, die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war. 

Die Vermieterin war somit eindeutig bestimmbar. Ebenso soll ein Schriftformmangel nicht deshalb vorliegen, weil der Mietvertrag lediglich durch „O.B.“ und ohne Vertreterzusatz unterzeichnet wurde. Ist die Tatsache der Vertretung (allein) durch die unterzeichnende Person auf Grund anderer – auch außervertraglicher – Umstände hinreichend bestimmbar, ist ein besonderer Vertretungszusatz nicht erforderlich (BGH, NJW 13, 1082).

Praxishinweis:

Die Schriftform ist gewahrt, wenn der Sachverhalt, an den die Parteien die Person des Vermieters knüpfen, so konkret bestimmt ist, dass bei seiner Verwirklichung keine Zweifel an seiner Person verbleiben. Es reicht also eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, den Vermieter zu ermitteln. Erforderlich ist, dass ein potentieller Erwerber eines Grundstückes, dessen Schutz die Formvorschrift in erster Linie bezweckt, den Vermieter nach Veräußerung des Grundstückes ohne Weiteres ermitteln kann und damit Klarheit darüber gewinnt, wer Vertragspartner des Mietvertrages ist, und ob er an ein unbefristeten oder befristeten Mietvertrag gebunden wird. 

Nicola-Isabelle Mack 

Rechtsanwältin

-Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht-

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