Ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen ist wirksam!
Urteil des Bundesgerichtshofs vom 30.05.2017, Geschäftszeichen: VIII ZR 31/17
Der Bundesgerichtshof bestätigt eine Entscheidung des OLG Frankfurt aus dem Jahre 2001, wonach es unschädlich ist, wenn ein Vermieter die Kalkulation seiner Miete offen legt.
Der Sachverhalt:
Zwischen den Parteien eines Mietvertrages wurde ein Mietvertrag abgeschlossen, wonach der Mieter eine so bezeichnete Grundmiete von monatlich EUR 421,83 zu zahlen habe, darüber hinaus eine Betriebskostenvorauszahlung in Höhe von EUR 148,00 und einen monatlichen „Zuschlag Schönheitsreparaturen“ in Höhe von EUR 79,07. Im Gegenzuge zu der Vereinbarung für den Zuschlag enthielt der Mietvertrag die Regelung, dass der Vermieter die Schönheitsreparaturen auszuführen habe. Der Mieter hielt die Vereinbarung des Zuschlags für unwirksam, weil es sich um eine vorformulierte Preisnebenabrede handeln solle, die der Inhaltskontrolle des § 7 BGB unterliege. Danach handele es sich um eine allgemeine Geschäftsbedingungen, die für den Mieter keine Wirkung entfalte. Der Mieter machte die Rückzahlung der von ihm bereits geleisteten Zuschläge geltend. Das Amtsgericht gab dem Mieter Recht, das Landgericht hob die Entscheidung auf und wies die Klage ab. Es ließ jedoch die Revision zu, die dann nach Hinweis durch den Bundesgerichtshof zurückgenommen wurde.
Die Entscheidung
Der Bundesgerichtshof führt in formeller Hinsicht aus, dass es keinen Grund für die Zulassung der Revision sehe, da weder grundsätzliche Bedeutung der Sache noch ein anderer Zulassungsgrund vorliege. Im Übrigen hätte die Revision allerdings nach seiner Auffassung auch keine Aussicht auf Erfolg. Bei dem neben der Grundmiete ausgewiesenen Zuschlag handelt es sich um eine Preisabrede, die nach § 7 Abs. III S. 1 BGB nicht der Angemessenheitskontrolle unterliege. Auch wenn ein gesonderter Ausweis erfolgt sei, so handele es sich auch bei dem Zuschlag um ein Entgelt für die Hauptleistungspflicht des Vermieters. Es liege auch kein Umgehungsgeschäft nach § 306a BGB vor, denn dem Mieter würde nicht in unzulässiger Weise die Renovierungslast für eine unrenoviert übergebene Wohnung auferlegt. Rechtlich habe der gesonderte Ausweis keine Bedeutung, der Mieter sei verpflichtet, den Zuschlag zu zahlen, unabhängig von der Frage, ob und welcher Aufwand für den Vermieter für die Durchführung von Schönheitsreparaturen tatsächlich entstehe. Schlussendlich handele es sich bei dem getrennten Ausweis lediglich um einen Hinweis auf die Mietpreiskalkulation. Der Zuschlag gehöre zur Ausgangsmiete, sodass er im Falle einer Mieterhöhung mit zu beachten sei.
Fazit:
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes schafft Klarheit im Hinblick auf die Darstellung der Miete. Er bestätigt noch einmal, dass der Vermieter durchaus bestimmte Kostenpositionen gesondert ausweisen darf, ohne dass dies zur Unwirksamkeit der Vereinbarung führt. Allerdings muss sich der Vermieter darüber im Klaren sein, dass auch der gesonderte Ausweis lediglich eine andere Darstellung der Kaltmiete bedeutet und er nicht durch die Trennung verschiedener Kostenpositionen die Schwelle der Ortsüblichkeit heraufsetzen kann. Maßgeblich bei der Berechnung der ortsüblichen Miete ist daher der gesamte Betrag, der vom Mieter als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache gezahlt wird.
Hiervon abzugrenzen sind selbstverständlich die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten, auch dies hatte der BGH in seiner Entscheidung noch einmal festgehalten. Auch bei diesen darf im Übrigen eine gesonderte Ausweisung stattfinden. Wird neben einer Bezugnahme auf die Betriebskostenverordnung und der darin enthaltenen Positionen eine weitere Betriebskostenart gesondert ausgewiesen, beispielsweise feste Kabelgebühren, so führen diese nicht zu einer Erhöhung der Kaltmiete und es kann gesondert über sie abgerechnet werden.
Hamburg, 12.10.2017