Ordnungsgemäße Heizkostenabrechnung bei Installation von Einzelwarmwasserzählern in den Wohnungen eines Mehrfamilienhauses – Urteil des Amtsgerichtes Pinneberg vom 17.8.2017 zum AZ: 84 C 13/17 (nicht rechtskräftig)
Der Fall:
Für eine in einem Mehrfamilienhaus belegene Wohnung erteilte der Vermieter dem Mieter für das Jahr 2015 eine Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Für die Abrechnungsperiode waren in den Wohnungen Einzelwarmwasserzähler installiert.
In § 9 Abs. 2 Satz 1 Heizkostenverordnung (HeizkV) ist geregelt:
„Die auf die zentrale Warmwasserversorgungsanlage entfallende Wärmemenge (Q) ist ab dem 31. Dez. 2013 mit einem Wärmezähler zu messen“.
Der Mieter berief sich darauf, dass die Installation von Einzelwarmwasserzählern nicht der oben zitierten Vorschrift genügt, sondern vorab der Gesamtverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage gemessen werden müsse. Deswegen stehe ihm ein Kürzungsrecht gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV zu, dort ist bestimmt:
„Soweit die Kosten der Versorgung mit Wärme oder Warmwasser entgegen den Vorschriften dieser Verordnung nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, hat der Nutzer das Recht, bei der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung der Kosten den auf ihn entfallenden Anteil um 15 vom Hundert zu kürzen“.
Die Entscheidung:
Dieser Argumentation des Mieters folgte das Amtsgericht Pinneberg nicht. Es verurteilte daher den Mieter vollen Umfanges zur Zahlung des noch offenen Saldos aus der erteilten Betriebs- und Heizkostenabrechnung für das Jahr 2015.
Dazu führte das Amtsgericht in seinem Urteil wörtlich das Folgende aus:
„Die Beklagten zeigen auch keinen materiellen Fehler der Abrechnung auf. Insbesondere liegt auch eine verbrauchsabhängige Abrechnung der Kosten der Warmwasserversorgung vor. Aus dem Vortrag der Kläger und der Anlage K 4, der die Beklagten nicht mehr entgegengetreten sind, ergibt sich, dass für die sechs Wohneinheiten Einzelwarmwasserzähler eingebaut worden sind. D.h., der Verbrauch der einzelnen Nutzer wird gemessen. Demgegenüber wird nicht gemessen, sondern gemäß § 9 II S. 2 HeizKV errechnet der Gesamtverbrauch der zentralen Warmwasserversorgungsanlage. Diese errechnete Gesamtenge wird nach Maßgabe der gemessenen Einzelverbräuche, und damit verbrauchsabhängig verteilt. Die Voraussetzungen des § 12 I S. 1 HeizKV liegt (richtig: liegen, Anm. des Verfassers) ebenfalls nicht vor. Nach dieser Vorschrift besteht ein Kürzungsrecht, wenn die Kostenverteilung nicht verbrauchsanhängig erfolgt. Vorliegend erfolgt aber gerade die Kostenverteilung verbrauchsabhängig. Wie dargelegt, werden die Einzelverbräuche gemessen und diese Messergebnisse sind Grundlage für die Verteilung des errechneten Gesamtverbrauches“.
Ergänzende Hinweise zu dieser Entscheidung:
Das Urteil des Amtsgerichtes Pinneberg ist noch nicht rechtskräftig. In einem Parallelverfahren hat es die Zulassung der Berufung zum Landgericht Itzehoe zugelassen. Die Zulassung der Berufung wurde damit begründet, dass zu der angesprochenen Frage unterschiedliche Auffassungen beim Amtsgericht Pinneberg bestehen.
Es handelt sich vorliegend um eine spezielle Fragestellung aus dem Bereich von Heizkostenabrechnungen für Wohnungen. Nach den Bestimmungen der Heizkostenverordnung sind Heizungs- und Warmwasserkosten grundsätzlich verbrauchsabhängig abzurechnen. Diesem Erfordernis tragen im Allgemeinen die in der Regel von einem Vermieter beauftragten Abrechnungsunternehmen Rechnung. Werden Warmwasserkosten überhaupt nicht verbrauchsabhängig abgerechnet, d.h. fehlt jede Messeinrichtung zur Erfassung des verbrauchten Warmwassers, kann der Mieter von dem Kürzungsrecht gemä0ß § 12 Abs. 1 Satz 1 HeizkV Gebrauch machen. Der Abzug von 15 % beschränkt sich in dem Falle aber auf die nicht verbrauchsabhängig abgerechneten Kosten für die Versorgung mit Warmwasser, erfasst also nicht die Heizungskosten (BGH (VIII ZR 195/04) = NZM 2005, 908 = WuM 2005, 657).
Hamburg, den 4.9.2017
RA Junker
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht
Hamburg