Eine Räumungsfrist schützt den Untermieter nicht
BGH 11.12.2020, V ZR 26/20
Zum Sachverhalt:
Dem Hauptmieter wurde von einem Vermieter eine Wohnung vermietet und vermietete seinerseits eine kleine Kammer der Wohnung an einen Untermieter. Das Hauptmietverhältnis endete nach Tod des Hauptmieters Ende 11/14. In 12/14 forderte der Vermieter den Untermieter unter Fristsetzung erfolglos auf, die Wohnung herauszugeben. Dem Untermieter wurde in dem daraufhin ergangenen Räumungsurteil eine Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO bis zum 30.09.2016 gewährt.
Im Anschluss verlangte der Vermieter bzw. dessen Erbin von dem Untermieter nach der Zwangsräumung in 10/16 eine Nutzungsentschädigung für die Monate 3/16 bis 9/16.
Die Klage war in dieser Höhe in den Vorinstanzen erfolgreich.
Der Bundesgerichtshof hat die Revision des Untermieters / Beklagten zurückgewiesen.
Die Entscheidung des Gerichts:
Der Anspruch der Klägerin auf Ersatz des durch die Vorenthaltung der ganzen Wohnung entstandenen Schadens folgt aus § 990 II in Verbindung mit § 280 I und II, § 286, § 249, § 252 BGB, wenn der zur Herausgabe verpflichtete Besitzer (hier Untermieter) bei Besitzerwerb bösgläubig war bzw. von dem Mangel seines Besitzrechts später erfahren hat. Selbst die dem Beklagten / Untermieter gewährte Räumungsfrist gemäß § 721 ZPO ändert daran nichts.
Allerdings ist der Schadensersatzanspruch der Klägerin auf eine für die Zeit der Vorenthaltung ihm zustehende Nutzungsentschädigung begrenzt. Einen weiteren Schadensersatzanspruch kann der Vermieter nicht geltend machen.
Relevanz für die Praxis:
Ein Untermieter hat sorgfältig zu prüfen, ob er den untervermieteten Teil auf ein berechtigtes Herausgabeverlangen des Eigentümers herausgibt oder es auf einen Räumungsprozess ankommen lässt. Der Untermieter, der nur einen Teil der Wohnung besitzt, haftet bei seinem Räumungsverzug selbst in dem Fall, in dem ihm eine Räumungsfrist gewährt wird, auf Ersatz des Mietausfallschadens für das vermietete Gesamtobjekt.
gez. Nicola-Isabelle Mack
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht