Die Kosten einer „All-Risk“ Wohngebäudeversicherung sind als Betriebskosten umlegbar

04.12.2018

BGH, 06.06.2018, VIII ZR 38/17

Bei dem zugrunde liegenden Sachverhalt hatte der Bundesgerichtshof über folgende Regelungen in einem Formularmietvertrag (MV) zu entscheiden:

Sachverhalt:

㤠4 Miete und Nebenkosten

Als Nebenkosten werden anteilig folgende Betriebskosten im Sinne der Anlage 3 des § 27 II. BV erhoben: … verbundene Gebäudeversicherung…“

Der von der Vermieterin/Klägerin abgeschlossene Gebäudeversicherungsvertrag (Eigentumsversicherung „All-Risk“) schloss zeitlich begrenzt auf 24 Monate das Risiko eines „Mietverlustes“ in Folge des versicherten Gebäudeschadens ein.

Die Mieterin/Beklagte lehnte die Umlage der anteiligen Kosten der Mietverlustversicherung ab. Die Zahlungsklage blieb im Instanzenzug erfolglos.

Die Revision der Vermieterin/Klägerin führte zu einer antragsgemäßen Verurteilung der Mieterin/Beklagten.

Entscheidungsgründe:
Haben die Mietvertragsparteien die Umlage der Kosten der Gebäudeversicherung (§ 2 Nr. 3 BetrKV) auf den Mieter vereinbart, sind auch die Kosten eines in der Gebäudeversicherung mitversicherten Mietausfalls in Folge eines Gebäudeschadens umlagefähig.

Die Betriebskosten nach § 2 Nr. 13 BetrKV enthalten die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung; dabei handelt es sich unter anderem um die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- und sonstige Elementarschäden sowie die Kosten weiterer in der Vorschrift aufgeführte Versicherung.

Hierunter fallen grundsätzlich alle Sach- und (Haftpflicht-)Versicherungen, die dem Schutz des Gebäudes, seiner Bewohner und Besucher dienen.

Sofern die Gebäudeversicherung einen etwaigen Mietausfall in Folge eines versicherten Gebäudeschadens einschließt, sind die dadurch entstehenden Kosten ebenfalls umlagefähig.

Die Mitversicherung eines Mietausfalls als Folge eines Gebäudeschadens ist fester Bestandteil marktüblicher Gebäudeversicherungen.

Der Ersatz eines Mietausfalls in Folge eines Versicherungsfalls, gegen den die Gebäudeversicherung Schutz bietet, ist seit langem Bestandteil der allgemeinen Bedingungen für die Gebäudeversicherung.

Das der Verordnungsgeber diese langgeübte Praxis für die Umlage der Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung gemäß § 2 Nr. 13 BetrKV hätte aufgeben wollen, ist nicht ersichtlich. Vielmehr wurde der Anwendungsbereich des § 2 Nr. 13 BetrKV nicht etwa eingeschränkt, sondern im Gegenteil erweitert, indem die Umlage der Elementarschadenversicherung neu eingefügt wurde.

Relevanz für die Praxis:

Mit seiner Entscheidung hat der Bundesgerichtshof klargestellt, dass es sich bei einer „All-Risk“-Wohngebäudeversicherung mit eingeschlossener Mietausfallversicherung um umlagefähige Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung im Sinne des § 2 Nr. 13 BetrKV handelt.

Beachten Sie:

Anders liegt der Fall bei einer separaten Mietausfallversicherung. Diese soll vorrangig die finanziellen Interessen des Vermieters abdecken und darf – so ausdrücklich der Bundesgerichtshof – deshalb nicht auf die Mieter einer Wohnung umgelegt werden.

Ebenso bedarf es für gewerblich genutzte Räume einer zusätzlichen Umlagevereinbarung, die nach herrschender Meinung auch formularmäßig getroffen werden kann.

gez. Nicola-Isabelle Mack
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht