Kostenersatz für irrtümliche Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums durch einen Wohnungseigentümer?

BGH, Urteil vom 14.06.2019 – V ZR 254/17

Nicht selten erneuern Wohnungseigentümer Teile des gemeinschaftlichen Eigentums, insbesondere Fenster auf eigene Kosten in der irrigen Annahme, dass sie hierzu verpflichtet wären. Wie der BGH nunmehr entschieden hat, haben Wohnungseigentümer in dieser Lage keinen Anspruch auf Kostenersatz durch die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Sachverhalt:

In dem vorliegenden Falle hatte der Kläger als Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft die alten Holzfenster seiner Wohnung durch Kunststofffenster mit Dreifach-Isolierglas ersetzen lassen. Er war damit dem Beispiel mehrerer Wohnungseigentümer der Gemeinschaft gefolgt. Sie alle waren bis zu einer maßgeblichen Entscheidung des Bundesgerichtshofs auf Grund einer entsprechenden Klausel in der Teilungserklärung davon ausgegangen, dass jeder Wohnungseigentümer die notwendige Erneuerung der Fenster seiner Wohnung auf eigene Kosten vornehmen müsse. Tatsächlich war dies jedoch gemeinschaftliche Aufgabe der Wohnungseigentümer.

Die Entscheidung:

Der Bundesgerichtshof stellte nunmehr fest, dass dem Kläger kein Kostenerstattungsanspruch zusteht. Ein solcher Anspruch könnte nur auf die allgemeinen Vorschriften der Geschäftsführung ohne Auftrag (§ 687 Abs. 1 BGB) oder das Bereicherungsrecht (§ 812 Abs. 1 S. 1 BGB) gestützt werden. Diese Vorschriften könnten aber als Anspruchsgrundlage für den Zahlungsanspruch nicht herangezogen werden, weil das Wohnungseigentumsgesetz spezielle und vorrangige Regelungen enthalte. So stünde nach § 21 Abs. 4 und Abs. 5 die Entscheidung über Instandsetzungsmaßnahmen den Wohnungseigentümern zu. Dies gelte auch dann (mit Ausnahme von Fällen der sog. Notgeschäftsführung), wenn eine Maßnahme zwingend erforderlich sei, denn auch bei solchen Maßnahmen bliebe den Wohnungseigentümern regelmäßig ein Gestaltungsspielraum. Es müsse auch insofern insbesondere bei den Wohnungseigentümern die Entscheidung darüber verbleiben, ob sie die Maßnahme isoliert oder zusammen mit anderen Arbeiten durchführen und welche Handwerker sie beauftragen wollen.

Nach Auffassung des BGH liefe ein Ausgleichsanspruch des Wohnungseigentümers den schutzwürdigen Interessen der anderen Wohnungseigentümer entgegen. Zwar müssten die Wohnungseigentümer stets damit rechnen, dass es durch Mängel des gemeinschaftlichen Eigentums zu nicht vorhersehbaren Ausgaben kommt, für die sie einzustehen haben. Sie müssten ihre private Finanzplanung aber nicht darauf einrichten, dass sie ihm Nachhinein für abgeschlossene Maßnahmen aus der Vergangenheit, auf die sie keinen Einfluss nehmen konnten, herangezogen werden.

Schließlich führt der BGH zur Begründung seiner Entscheidung auch noch Praktikabilitätsgründe an. Wurde nämlich eine Teilungserklärung – wie im vorliegenden Fall – jahrelang unzutreffend ausgelegt, hätten häufig viele Wohnungseigentümer einen Erstattungsanspruch. Ein sich hieraus ergebener „Hin- und Her-Ausgleich“ zwischen den betroffenen Wohnungseigentümern führe zu einem hohen Ermittlungs- und Berechnungsaufwand, ohne dass sich zwangsläufig ein als „gerecht“ empfundenes Ergebnis einstelle.

Hinweis für die Praxis:

Die Entscheidung hat weitreichende Folgen nicht nur für den Fall, dass Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigentum in der irrigen Annahme ihrer entsprechenden Verpflichtung durchführen. Häufig begegnet man der Konstellation, dass notwendige Arbeiten am Gemeinschaftseigentum gezielt verschleppt werden. In einem solchen Fall konnten sich betroffene Wohnungseigentümer dazu veranlasst sehen, die Arbeiten auf eigene Kosten zu veranlassen und anschließend Erstattungsansprüche gegenüber die Gemeinschaft bzw. die übrigen Wohnungseigentümer geltend zu machen. Solchen Ansprüchen ist nunmehr ein Riegel vorgeschoben. Sofern es sich nicht um echte Notmaßnahme handelt, bleibt dem betroffenen Wohnungseigentümer nur die Möglichkeit, die übrigen Wohnungseigentümer mittels einer Beschlussersetzungsklage nach § 21 Abs. 8 WEG zu einer Durchführung der erforderlichen Instandsetzungsarbeiten verpflichten zu lassen.

RA Dr. F. v. Rechenberg

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht