Neues zur Quotenabgeltungsklausel

Eine formularmäßige Klausel in einem Wohnraummietvertrag, die den Mieter verpflichtet, sich anteilig an den Kosten zum Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel), und zur Berechnung der Abgeltungsbeträge folgende Regelung vorsieht: „Berechnungsgrundlage ist der Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malereifachgeschäfts“ ist gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urteil vom 29.05.2013 – VIII ZR 285/12).

Sachverhalt:

Bei dem zu beurteilenden Wohnraummietvertrag wurde der Mieter verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen und sich bei Beendigung des Mietverhältnisses an den Kosten für noch nicht fällige Schönheitsreparaturen zu beteiligen (Quotenabgeltungsklausel).

Im Weiteren sah die Klausel vor, dass Rechnungsgrundlage für die Kosten ein vom Vermieter auszuwählender Kostenvoranschlag eines Malereifachgeschäftes ist.

Entscheidung:

Der BGH hat nunmehr hinsichtlich der Frage der Wirksamkeit einer entsprechenden Klausel festgestellt, dass diese einer Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht standhält.

Zur Begründung wird ausgeführt, dass bei der Formulierung „ein Kostenvoranschlag eines vom Vermieter auszuwählenden Malereifachgeschäfts“ die mehrdeutige Bestimmung die Auslegung zulässt, dass dem Kostenvoranschlag bindende Wirkung für die Bemessung der Abgeltungsquoten zukommt, als dem Mieter die Möglichkeit abgeschnitten ist, Einwendungen gegen dessen Richtigkeit und Angemessenheit zu erheben.

Dass der Kostenvoranschlag nur verbindlich sein soll, wenn er der Billigkeit entspricht, lässt sich der Abgeltungsklausel nach Auffassung des BGH nicht hinreichend deutlich entnehmen.

Praxishinweis:

Grundsätzlich wird auf Grund der ständig wechselnden Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu sog. Quotenabgeltungsklauseln empfohlen, von diesen nur sehr restriktiv Gebrauch zu machen bzw. ggf. auf diese in einem Wohnraummietvertrag zu verzichten.

Der Hamburger Mietvertrag für Wohnraum sieht eine entsprechende Klausel nicht vor.

Nicola-Isabelle Mack
Rechtsanwältin
– Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentum