Schimmel im Büro – Vorsicht bei der Mängelanzeige!

Amtsgericht Hamburg, Urteil vom 24.03.2016 – 44 C 559/14

Landgericht Hamburg, Beschluss vom 11.07.2016 – 316 S 37/16

Problem/Sachverhalt: 

Der Mieter eines Büros bemerkt beim Einzug einen Durchfeuchtungsschaden samt Schimmelbildung, der auf seinen Wunsch hin in das Übergabeprotokoll aufgenommen wird. Nachdem sich der Schaden im Laufe der Mietdauer vergrößerte und der Mieter den Vermieter mehrmals unter Hinweis auf eine bestehende Gesundheitsgefahr zur Mängelbeseitigung erfolglos aufgefordert hatte, kündigte er das Mietverhältnis fristlos. Das Amtsgericht und nachfolgend auch das Landgericht Hamburg entschieden hierzu, dass die Kündigung des Mieters unwirksam war. Wie sich aus dem Übergabeprotokoll ergäbe, hätte der Mieter Kenntnis vom Schimmelbefall gehabt, sodass sowohl Gewährleistungsansprüche gem. § 536 b BGB ausgeschlossen, als auch eine Kündigung gem. 543 Abs. 4 BGB unberechtigt sei. Seine Bitte, den Schaden ins Protokoll aufzunehmen, sei nicht als Vorbehalt im Sinne des § 536b S. 3 BGB zu verstehen. Zwar könne die Kündigung auch im Falle der Kenntnis vom Mangel gem. § 569 Abs 1. S. 1  BGB i. V. m. § 578 Abs. 2 S. 3 BGB auf eine Gesundheitsgefährdung gestützt werden, dies setze aber gem. § 543 Abs. 3 S. 1 BGB voraus, dass zuvor eine zur Abhilfe bestimmte angemessene Frist gesetzt oder erfolglos abgemahnt worden wäre. Nach Auffassung beider Gerichte fehlte es einer solchen Fristsetzung oder Abmahnung, denn die Mängelanzeigen des Mieters enthielten nur allgemeine Ausführungen zu dem Umstand, dass Schimmel gesundheitsbeeinträchtigend sein könne. Dass tatsächlich eine Gesundheitsgefährdung durch das Vorliegen bestimmter als gesundheitsschädlich eingestufter Schimmelsporen bestünde, hätte der Mieter nicht mitgeteilt. Dies wäre jedoch jedenfalls in dem vorliegenden Fall angezeigt gewesen, weil eine Kündigung allein auf die Schimmel- und Feuchtigkeitserscheinungen aufgrund von § 536 b i. V m. § 543 Abs. 4 BGB nicht gestützt werden konnte und der Vermieter mit einer wirksamen Kündigung nicht zu rechnen hätte brauchen, solange nicht tatsächlich eine Gesundheitsgefährdung vorlag. 

Praxishinweis:

Auch wenn diesseitigen Erachtens durch die beiden Entscheidungen die Anforderungen an eine Fristsetzung/Abmahnung durch den Mieter überspannt werden, ist ihnen Rechnung zu tragen. Es sei daher dringend angeraten, eine konkrete Gesundheitsgefährdung bereits im Stadium der Fristsetzung/Abmahnung darzulegen. Dass dies regelmäßig nur unter Rückgriff auf ein medizinisches Sachverständigengutachten gelingen dürfte, macht deutlich, welch große Hürde die Gerichte für den Mieter errichtet haben. Das ganze Problem hätte der Mieter freilich bereits bei der Übergabe des Mietobjekts umgehen können, wenn er sich nämlich ausdrücklich seine Rechte vorbehalten hätte.

RA Dr. Falk von Rechenberg

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht