Eine Kündigung nach sieben Monaten ist wirksam und unterliegt nicht der zeitlichen Grenze des § 314 Abs. 3 BGB
Der Ausspruch einer fristlosen Kündigung gem. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB unterliegt keiner zeitlichen Grenze und kann auch noch nach sieben Monaten ab Kenntnis des Kündigungsgrundes erklärt werden.
BGH 13.07.2016, VIII ZR 296/15
Sachverhalt:
Die Düsseldorfer Kirchengemeinde vermietete an ihre ehemalige Küsterin im Jahre 2006 eine Wohnung.
Die in dem sich anschließenden Räumungsrechtsstreit bezeichnete Beklagte zahlte die Mieten für die Monate Februar bis April 2013 nicht.
Die Zahlungen wurden gemäß des Schreibens der Klägerin vom 14.08.2013 angemahnt.
Aufgrund der Tatsache, dass die Beklagte die Mietrückstände auch im Anschluss nicht beglich, erklärte die Klägerin mit Schreiben vom 15.11.2013 die fristlose Kündigung.
Die Räumungsklage wurde in zweiter Instanz abgewiesen mit der Begründung, die Kündigung sei unwirksam, weil sie erst sieben Monate nach der ersten Kündigungsmöglichkeit, also nicht in angemessener Frist (vgl. § 314 Abs. 3 BGB) ausgesprochen worden sei.
Der Tatbestand des § 314 Abs. 3 BGB lautet:
„Der Berechtigte kann nun innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.“
Der Bundesgerichtshof hat die Entscheidung der zweiten Instanz aufgehoben. Die Revision der Klägerin hatte Erfolg.
Der Bundesgerichtshof wies die Berufung der Beklagten gegen das Räumungsurteil des Amtsgerichts zurück.
Entscheidungsgründe:
Die Vorschriften im Mietrecht stellen eine abschließende Regelung dar, sodass eine zeitliche Beschränkung für den Ausspruch einer fristlosen Kündigung nicht existiert.
Der Gesetzgeber hat bei der Mietrechtsreform bewusst davon abgesehen festzulegen, dass die Kündigung innerhalb einer „angemessenen Zeit“ ab Kenntnis vom Kündigungsgrund zu erfolgen hat (BT-Drucksache 14/4553, Seite 44).
Fazit:
Die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses ist in §§ 543, 569 BGB abschließend geregelt. Der Vermieter muss nicht im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB „in einer angemessenen Frist“ kündigen, nachdem er vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat.
Er ist nicht gehalten, frühestmöglich zu kündigen, um eigene Nachteile zu vermeiden.
Zu beachten ist allerdings, dass der zuständige Senat des Bundesgerichtshofes für Wohnraummietsachen entsprechend entschieden hat und bislang nicht geklärt ist, ob der gewerbliche Mietsenat sich dieser Auffassung anschließen wird.
Mack
Rechtsanwältin
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht