Was kostet der Hausmeister?

Immer wieder gibt es Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mieterin über die Frage, ob und in welcher Höhe Kosten des Hausmeisters auf die Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Im einem Fall, in dem zwar die Kosten des Hausmeisters vertraglich als umlegbar vereinbart waren, nicht jedoch diverse weitere aus dem Betriebskostenkatalog, hatte das Amtsgericht Münster nunmehr entschieden (AG Münster, Urteil vom 16.16.2012, AZ.: 7 C 4687/11).

Sachverhalt:

Eine Vermieterin klagt den Saldo einer Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2010 ein. Unter der Position Hauwart/Hausmeister werden Kosten in Höhe von € 1.063,58 abgerechnet. Der Hauswart hat im Jahr 2010 die Hausreinigung, die Treppenhausreinigung, die Straßenreinigung, die Schneeräumung, die Gartenpflege und Bedienung der Heizungs- und Warmwasseranlage und des Fahrstuhls erledigt. Diese Positionen waren nicht vertraglich vereinbart. Darüber hinaus hat der Hauswart auch Reparaturarbeiten durchgeführt, im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens hat die Vermieterin Aufstellungen vorgelegt, aus denen
sich die zeitliche Verteilung der vom Hauswart geleisteten Tätigkeiten ergeben.

Die Entscheidung:

Die Tätigkeiten des Hausmeisters, die auch im Betriebskostenkatalog enthalten sind, können als Hausmeisterkosten umgelegt werden, auch wenn sie gesondert nicht vertraglich vereinbart sind. Es handelt sich bei diesen Tätigkeiten um solche, die typischerweise von einem Hauswart erledigt werden. Lediglich wenn die weiteren Positionen zusätzlich noch einmal abgerechnet würden, könnten die Kosten im Rahmen der Hauswarttätigkeit nicht noch einmal abgerechnet werden, es gilt das auch sonst übliche Doppelabrechnungsverbot. Soweit der Hauswart Reparaturarbeiten durchführte, sind diese nicht umlegbar gewesen. Die Klage wurde daher zu einem geringen Teil abgewiesen.

Praxishinweise:

Es empfiehlt sich grundsätzlich bei Abschluss neuer Mietverträge die Umlegbarkeit der Betriebskosten aus dem Katalog zu vereinbaren. Ob dann die einzelnen Tätigkeiten durch den Hausmeister erledigt werden, oder durch andere Gewerke, kann dann dahinstehen. Werden diese Arbeiten durch andere Gewerke erledigt, kann der Hauswart diese Tätigkeit nicht erbringen und auch nicht abrechnen. Die Problematik der Doppelabrechnung darf sich daher gar nicht ergeben.
Soll der Hauswart neben den abrechenbaren Kosten auch Reparaturarbeiten oder andere verwaltende Leistungen erbringen, so empfiehlt es sich nach wie vor, hierfür heutzutage zwei Verträge abzuschließen.

Rechtsanwalt Pitt Severin
– Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
– Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht