Die Abrechnung der Nebenkosten einer vermieteten Eigentumswohnung – Urteil des Bundesgerichtshofs vom 25.01.2007, Geschäftszeichen XIII ZR 249/15

Leider kommt es immer wieder vor, dass eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht binnen eines Jahres nach Ablauf des vorhergehenden Wirtschaftszeitraumes die Abrechnungen der Gemeinschaft beschließt, die aber wiederum Grundlage für die Nebenkostenabrechnung mit den Mietern darstellt.

Gründe hierfür können vielfältig sein. Entweder erhalten vorgelegte Abrechnungen nicht die notwendige Mehrheit, da sie nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, teilweise lassen die Verwalter auch aus anderen Gründen nicht rechtzeitig über die Abrechnungen abstimmen. Unangenehme Folgen hat dies für den vermietenden Wohnungseigentümer!

Über diese Frage hatte nunmehr der Bundesgerichtshof zu entscheiden.

Der Sachverhalt:
Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft hatte die Abrechnungen für die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 zur Abstimmung vorgelegt. Ein Wohnungseigentümer, der die Wohnung nicht selbst nutzte, sondern diese vermietete, rechnete erst zu diesem Zeitpunkt gegenüber seinem Mieter ab. Die Abrechnung für die Jahre 2010 und 2011 ergaben dabei jeweils Nachzahlungen für den Mieter. Dieser zahlte jedoch nicht, sodass der Vermieter die Nachforderungen gerichtlich geltend machte. Über den Anspruch musste schlussendlich der Bundesgerichtshof entscheiden.

Die Entscheidung:
Der Vermieter hatte keinen Anspruch auf Zahlung der Nachforderungsbeträge. Der Bundesgerichtshof stellte hierzu fest, dass § 556 Abs. 3 S. 2 u. 3 BGB, wonach binnen eines Zeitraumes von einem Jahr nach Abschluss des Wirtschaftsjahres über die Nebenkosten abgerechnet werden muss und anderen falls Nachforderungen nicht mehr gefordert werden können, auch für den vermietenden Wohnungseigentümer gelten. Zwar gäbe es durchaus Stimmen, die die Ansicht vertreten, dass, sofern eine Beschlussfassung über die Nebenkosten erst nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 S. 2 BGB genannten Frist erfolgen würde, diese Frist erst zu diesem Zeitpunkt beginnen würde, nach ganz herrschender Ansicht gilt jedoch die allgemeinen Regel des Mietrechts auch für den vermietenden Wohnungseigentümer. Danach kommt es auf den Zeitpunkt der Beschlussfassung der Eigentümer nicht an, anderenfalls führe dies zu einer Ungleichbehandlung von Mietern, wenn die Mieter von Eigentumswohnungen ggf. sehr viel länger auf eine Nebenkostenabrechnung warten müssten, als solche Mieter, die nicht in vermieteten Wohnungseigentum leben.

Der Kläger hatte sich auf § 565 Abs. 3 S. 3 BGB berufen, wonach die Ausschlussfrist für den Vermieter nicht gilt, wenn dieser eine Verspätung nicht zu vertreten habe. Hierzu legte der BGH fest, dass der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht Erfüllungsgehilfe des vermietenden Wohnungseigentümers ist. Der Vermieter müsste daher nachweisen, dass ihn kein Verschulden an der Fristüberschreitung trifft.

Fazit:
Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes mag für den vermietenden Wohnungseigentümer enttäuschend und schlecht nachvollziehbar sein. Er wird mit Unverständnis reagieren, wenn ihm das Fehlverhalten des Verwalters zur Last gelegt wird. Ganz allgemein gilt im Wohnungseigentumsrecht jedoch, dass ein Wohnungseigentümer sich darum bemühen muss, dass der Verwalter seinen Verpflichtungen rechtzeitig nachkommt. Sofern er also die Jahresabrechnung nicht rechtzeitig zur Beschlussfassung vorlegt, muss der Wohnungseigentümer darauf drängen. So wird auch die Ansicht vertreten, dass er ggf. durch Einsichtnahme in die Verwaltungsunterlagen selbst die für seinen Mieter anfallenden Nebenkosten ermitteln muss.

Hamburg, 07.06.2017

Rechtsanwalt Pitt Severin
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht