Kamin ist nicht gleich Kamin

Eine WEG kann den Rückbau eines Schornsteins verlangen, den ein Wohnungseigentümer ohne vorherige Beschlussfassung eingebaut hat, auch wenn die Gemeinschaft einem anderen Eigentümer zuvor den Einbau eines Kamins mit nach außen sichtbarem Schornstein gestattet hat.

Amtsgericht Hamburg-St. Georg, Urteil vom 07.11.2014, Geschäftszeichen 882 C 17/14

§§ 22, 14 WEG

Sachverhalt:

Parteien des Rechtsstreits waren die Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft, die aus diversen Doppelhaushälften bestand. Ein Wohnungseigentümer hatte bereits vor einigen Jahren einen Antrag auf Einbau eines Kamins mit einem über das Dach hinausragenden Schornstein beantragt. Die Gemeinschaft hatte seinerzeit den Einbau genehmigt, und der zugrunde liegende Beschluss war bestandskräftig geworden.

Auf der Eigentümerversammlung des Jahres 2011 kündigten die Beklagten den Antrag zur Genehmigung eines Schornsteins zum Betrieb eines Kamins an. Der Antrag wurde jedoch noch vor der Versammlung zurückgezogen. In der Folge haben die Beklagten den Kamin resp. den Schornstein dann ohne Genehmigung eingebaut. Auf der Eigentümerversammlung des Jahres 2013 wurde sodann ein Antrag zur Abstimmung gestellt, der die nachträgliche Genehmigung beinhalten sollte. Die Gemeinschaft verweigerte jedoch die Zustimmung und ermächtigte die Verwaltung gleichzeitig, den Beklagten eine Frist von zwei Wochen nach der Eigentümerversammlung für den Beginn des Rückbaus des Schornsteins zu setzen und ggf. einen Rechtsanwalt zu beauftragen, Klage auf Rückbau einzureichen, sofern der Rückbau durch die Beklagten trotz Fristsetzung unterbleibt.

Die Beklagten wurden dann durch die Verwaltung zum Rückbau aufgefordert, die dieses Verlangen jedoch zurückwiesen. In dem dann eingeleiteten Klagverfahren trugen sie vor, die übrigen Wohnungseigentümer seien durch die Errichtung des Schornsteins nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Der Schonstein beeinträchtige weder das optische Erscheinungsbild der Wohnungseigentumsanlage, noch beeinträchtige er durch etwaige Abgase. Zudem hätten die unmittelbaren Doppelhausnachbarn sowie deren Rechtsvorgänger der Errichtung des Schornsteins zugestimmt. Die Versagung der Genehmigung durch die übrigen Wohnungseigentümer sei treuwidrig, das Verlangen des Rückbaus stelle eine unzulässige Rechtsausübung dar.

Ergebnis:

Das Gericht verurteilte die Beklagten zum Rückbau des Schornsteins. In seiner Begründung führt das Gericht aus, dass die Beklagten zur Errichtung des Schornsteins gemäß § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG eines zustimmenden Beschlusses der Eigentümerversammlung bedurft hätte, der nicht vorlag. Bei der Errichtung eines Schornsteins handele es sich um eine bauliche Veränderung, der über eine ordnungsgemäß Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehe. § 20 Abs. 1 Satz 1 WEG verlange für eine solche Maßnahme einen Beschluss der Gemeinschaft (auch LG Hamburg, Urteil vom 16.01.2013, Az.: 318 S 55/12).

In dem zu entscheidenden Fall komme hinzu, dass die Eigentümerversammlung sogar einen Beschluss dahingehend gefasst hatte, eine Zustimmung nicht zu erteilen. Dieser Beschluss war bestandskräftig geworden. Zwar entfalte ein sog. Negativbeschluss grundsätzlich keine Sperrwirkung. Allerdings führe ein solcher Negativbeschluss dazu, dass bis zu einer ggf. durchzuführenden neuen Befassung die gegebene Beschlusslage Geltung beanspruchen könne.

Eine unzulässige Rechtsausübung ist daher auch nicht gegeben, da die Beklagten nicht dargelegt hätten, dass sie einen Anspruch auf Zustimmung der von ihnen durchgeführten baulichen Veränderung hätten. Insbesondere sei nicht ersichtlich, dass jeder Wohnungseigentümer zugestimmt habe, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werde.

Es sei auch nicht ersichtlich, dass solche Beeinträchtigungen nicht gegeben seien. Eine solche ergebe sich vielmehr bereits daraus, dass der Schornstein unter Durchbruch der Dachhaut errichtet worden sei. Hierdurch sei das Gemeinschaftseigentum in der Substanz betroffen. Im Falle von Instandsetzungsarbeiten könnten zusätzliche Kosten anfallen, es bestehe zudem die Gefahr einer erhöhten Schadensanfälligkeit im Bereich der Andichtung des Schornsteins an das Dach.

Darüber hinaus ergebe sich eine Beeinträchtigung aus dem Umstand, dass der Schornstein naturgemäß mit Immissionen verbunden sei.

Schließlich sei eine Beeinträchtigung dadurch gegeben, dass sich auch die optische Gestaltung der WEG verändere.

Der Einwand einer unzulässigen Rechtsausübung könne schließlich auch nicht daraus abgeleitet werden, dass die Gemeinschaft in einem anderen Falle die Genehmigung zur Errichtung eines Schornsteins erteilt habe. Zwar sei es richtig, dass ohne sachlichen Grund keine Ungleichbehandlung vorgenommen werden dürfe. Eine solche sei aber vorliegend nicht gegeben, da in dem vorangegangenen Falle eine Genehmigung angefragt und erteilt worden sei. Im Hinblick auf die Umstände des Zustandekommens des Beschlusses aus den Vorjahren hätten die Beklagten insoweit nicht vorgetragen, dass ein solcher Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte und daher auch im hiesigen Fall ein Anspruch auf Zustimmung bestanden hätte, zumal der seinerzeitige Beschluss nur mehrheitlich und nicht, wie das Amtsgericht Hamburg-Barmbek meint, notwendigerweise mit Einstimmigkeit gefasst worden sei.

Zudem sei jener Beschluss schon vor längerer Zeit gefasst worden. Die Gemeinschaft habe aber die Möglichkeit, ihre Willensbildung im Laufe der Zeit zu ändern.

Fazit:

Wohnungseigentümergemeinschaften, die aus Reihenhäusern oder wie hier, aus mehreren Doppelhaushälften bestehen, haben oftmals das nicht leicht zu vermittelnde Problem, dass sich die einzelnen Wohnungseigentümer eigentlich als Alleineigentümer fühlen, sie gleichwohl auf die Regelungen der WEG Rücksicht nehmen müssen. Es reicht daher nach dem Vorstehenden nicht aus, dass der Nachbar gefragt wird, ob ihn ein Kamin vielleicht stört. Unabhängig davon, dass der Einbau eines Schornsteins selbstverständlich das äußere Erscheinungsbild der Anlage ändert, können Immissionen durch einen Schornstein eben auch alle anderen Wohnungseigentümer beeinträchtigen. Wenn ein Eigentümer eine Maßnahme wie beschrieben vornehmen möchte, bedarf es gründlicher Prüfung der Teilungserklärung und guter Begründung, warum ein Anspruch auf Zustimmung bestehen soll.

Pitt Severin
Rechtsanwalt

– Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
– Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht