Vertraglicher Ausschluss der Haftung des Vermieters für einen bei Vertragsschluss schon vorhandenen Mangel des Mietobjekts – Urteil des Amtsgerichtes Hamburg vom 05.07.2019 zum Aktenzeichen 40b C 270/18 (noch nicht rechtskräftig)

Der Fall:

Mit „Hamburger Mietvertrag für Wohnraum“, herausgegeben vom Grundeigentümer-Verband Hamburg von 1832 e.V. (Ausgabe Februar 2017), vermietete der beklagte Vermieter an die klagenden Mieter eine Wohnung. Zur Haftung hat der Formularvertrag folgende Klausel:

㤠14 Haftung

1. Der Vermieter haftet bei einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, des Eigentums oder des Vermögens des Mieters, die ein bei Abschluss des Mietvertrags vorhandener oder angelegter Sachmangel des Mietobjekts verursacht, nicht, es sei denn,

a) ihn trifft ein Verschulden oder

b) er beseitigt den Mangel nach Kenntnis nicht unverzüglich und dem Mieter entsteht hierdurch ein Schaden.

2. Im Übrigen gelten die gesetzlichen Regelungen.“

Das Mietverhältnis begann am 01.12.2017. Der Mietvertrag wurde geschlossen am 10.10.2017. Am 27.12.2017 kam es in der vermieteten Wohnung zu einem erheblichen Wasserschaden, durch den die Wohnung unbewohnbar wurde. Verursacht wurde der Wasserschaden durch eine geplatzte Warmwasserleitung in einer Wohnung über der von den Mietern gemieteten Wohnung. In der Folgezeit mussten die Mieter Ersatzunterkünfte beziehen.

Sie verlangen vom Vermieter Schadensersatz, insbesondere Verdienstausfall, weil Verdienstmöglichkeiten in Folge des Schadens und sich anschließender Umzüge nicht hätten wahrgenommen werden können. Die Mieter machten im gerichtlichen Verfahren insbesondere geltend, dass die geplatzte Warmwasserleitung schon vorgeschädigt und deshalb der Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrages bestanden habe bzw. schon angelegt gewesen sei.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Hamburg wies die Klage der Mieter ab. Ein Verschulden des Vermieters am Zustandekommen des Wasserschadens sei nicht ersichtlich und von den Mietern auch nicht vorgetragen worden. Auch eine verschuldensunabhängige Garantiehaftung des Vermieters für einen etwaig bei Abschluss des Mietvertrages schon vorhandenen Mangel könne nicht greifen, da eine solche Haftung vorliegend wirksam durch § 14 des Formularmietvertrages ausgeschlossen ist. Hierzu führt das Amtsgericht Hamburg in seinem Urteil aus:

„Nach § 536a Abs. 1 S. 1 1. Fall BGB haftet der Vermieter dem Mieter bei anfänglichen Mängeln des Mietobjekts grundsätzlich auch ohne eigenes Verschulden. Diese verschuldensunabhängige Haftung ist von den Parteien des Mietvertrags bei Vertragsschluss jedoch wirksam abbedungen worden. Gemäß § 14 dieses Mietvertrages haftet der Vermieter bei einer Verletzung des Lebens, des Körpers, der Gesundheit, des Eigentums oder des Vermögens des Mieters, die ein bei Abschluss des Mietvertrags vorhandener oder angelegter Sachmangel des Mietobjektes verursacht nicht, es sei denn, (a) ihn trifft ein Verschulden oder (b) er beseitigt den Mangel nicht unverzüglich und dem Mieter entsteht hierdurch ein Schaden. Eine solche formularmäßige Abbedingung der – für das gesetzliche Haftungssystem ohnehin untypischen – verschuldensunabhängigen Haftung des Vermieters gemäß § 536a Abs. 1 Var. 1 BGB ist nach ganz h. M. wirksam (vgl. auch BGH NJW-RR 1991, 75; NJW-RR 1993, 519; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 13. Auflage 2019, § 536a Rz. 34 m.w.N.). Dies gilt auch bei Mietverträgen über Wohnraum (vgl. Palandt/Weidenkaff, 77. Auflage 2018, § 536a Rdn 7 m.w.N.).“

Ergänzende Hinweise zu dieser Entscheidung:

Die gesetzliche Regelung zu einem Schadensersatz- und Aufwendungsersatzanspruch des Mieters wegen eines Mangels des Mietobjektes findet sich in § 536a BGB. Ist ein Mangel bei Vertragsschluss vorhanden oder entsteht ein solcher Mangel später wegen eines Umstands, den der Vermieter zu vertreten hat, oder kommt der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug, so kann der Mieter Schadensersatz verlangen. Nach der ersten Alternative haftet der Vermieter (auch ohne Verschulden) für Folgen eines Mangels, der bei Vertragsschluss schon vorhanden ist. Diese anfängliche, verschuldensunabhängige Haftung war im hier zu betrachtenden Fall wirksam vertraglich ausgeschlossen.

Ansonsten haftet der Vermieter nur, wenn er den Mangel zu vertreten hat, also der Mangel auf einem schuldhaften Verhalten des Vermieters (etwa durch offenkundige Vernachlässigung des Mietobjektes) beruht. Schließlich kann der Mieter auch dann Schadensersatz verlangen, wenn der Vermieter mit der Beseitigung eines Mangels in Verzug gerät.

Hamburg, den 01.09.2019

RA Junker

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

Fachanwalt für Verwaltungsrecht