Verteilung von Betriebskosten eines in einem Wohnraummietvertrag mitvermieteten Tiefgaragenstellplatzes – Urteile des Amtsgerichtes Hamburg-Barmbek vom 18.04.2014 zum Aktenzeichen 819 C 114/16 und des Amtsgerichtes Hamburg-St. Georg vom 01.10.2019 zum Aktenzeichen 925 C 186/16 (rechtskräftig)

Die Fälle:

In beiden Fällen hatte der Vermieter in einem einheitlichen Mietvertrag eine Wohnung und einen Tiefgaragenstellplatz in einer zur Wohnanlage gehörenden Tiefgarage vermietet. Ohne Differenzierung zwischen Wohnung und mit vermietetem Tiefgaragenstellplatz war jeweils vereinbart, die Betriebskosten nach Wohnfläche zu verteilen. Demgemäß erteilte der Vermieter den Mietern Betriebskostenabrechnungen und legte dabei auch die auf den Tiefgaragenstellplatz entfallenden Betriebskosten nach Wohnfläche um.

Die Entscheidungen:

Die jeweils gleiche Fallkonstellation beurteilten das Amtsgericht Hamburg-Barmbek und das Amtsgericht Hamburg-St. Georg unterschiedlich.

Das Amtsgericht Hamburg-Barmbek urteilte, dass es unbillig sei, den auf die Stellplätze entfallenden Betriebskostenanteil nach Wohnfläche zu verteilen. Hierzu führte es in seinem Urteil vom 14.04.2019 (Az.: 819 C 114/16) wörtlich aus:

„Werden wie vorliegend nicht alle vorhandenen Tiefgaragenstellplätze an alle Mieter des Hauses vermietet, sondern auch teilweise an Dritte, sind die alleinigen Garagenmieter an den Kosten für die Tiefgarage zu beteiligen (vgl. Langenberg, Betriebskosten- und Heizkostenrecht, 7. Aufl., F Rn 206; grundlegend BGH WuM 2012, 98, vorher LG Itzehoe, Urteil vom 30.09.2010 – 9 S 96/09 -, juris; AG Schöneberg GE 2013, 880).

Diese Kostenbeteiligung gilt grundsätzlich für die Betriebskostenarten, deren Leistungen auch den Nutzern der Tiefgaragenstellplätze zugutekommen. Dabei ist ein angemessener Anteil auf die Mieter der Stellplätze zu verteilen (vgl. LG Itzehoe, a.a.O.). Das sind typischerweise bei den Kostenarten Haftpflichtversicherung, Winterdienst, Niederschlagswasser, Hausmeister, Reinigung, Grundsteuer und Gebäudeversicherung der Fall. Dabei ist auch unerheblich, ob durch das Vorhandensein der Tiefgarage überhaupt isolierbare Mehrkosten entstehen. Maßgeblich ist eine angemessene Beteiligung der Stellplatzmieter an den gesamten Kosten, deren Nutzen ihnen zugutekommt (vgl. LG Itzehoe, a.a.O.)….

Nach Auffassung des Gerichts hat die angemessene Verteilung bei nicht vom Vermieter selbst vorgenommenen Kostenverteilung nach § 315 Abs. 3 BGB in einem ersten Schritt durch einen Vorwegabzug von den Gesamtbetriebskosten zu erfolgen (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 13. Aufl., 2017, § 556a BGB Rn 89; BGH, a.a.O.; LG Itzehoe a.a.O.). Dieser Vorwegabzug ist regelmäßig in Höhe eines Anteils von 10 % der auf diese Kosten entfallenden Anteile angemessen, bevor die Betriebskosten für die Wohnungen dann entsprechend dem vertraglich vereinbarten Umlageschlüssel – vorliegend nach Wohnflächen – verteilt werden. Der Anteil von 10 % entspricht auch näherungsweise dem Anteil, den die Klägerin – nachvollziehbar begründet – für das Jahr 2014 hinsichtlich der Grundsteuer in Abzug bringt, und zwar für Mieter ohne Tiefgaragenstellplatz.

Der auf die Stellplätze entfallende Betriebskostenanteil ist sodann auf die Stellplatzmieter nach der Anzahl der Stellplätze zu verteilen. Eine Verteilung nach den jeweiligen Wohnflächen ist nach Auffassung des Gerichts unbillig.“

Dieser Beurteilung hielt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg Folgendes entgegen:

„Ein Absehen von einer gesonderten Verteilung ist für die Mieter, wie die Beklagten, die einen Stellplatz haben ermessensfehlerfrei (LG Itzehoe, 9 S 96/09). Sind, wie hier, die Mieter der Wohnung auch Mieter eines Stellplatzes  kommen die Leistungen für die Stellplätze ihnen auch zu Gute (LG Itzehoe, a.a.O.). Lediglich für die Mieter, die keinen Stellplatzhaben, sind Abzüge vorzunehmen. Ob es – wie in den Verfahren beim AG Barmbek zur dortigen Wohnanlage fremdvermietete Stellplätze an Nichtmieter des Hauses gibt, ist nicht vorgetragen.

Anders als das AG Barmbek sieht das Gericht keinen Grund dafür, die Kosten für die Stellplätze vorweg zu erfassen und nach der Stellplatzzahl zu verteilen. Vereinbart ist hier die Umlage der Kosen insgesamt nach dem Schlüssel Wohnfläche. Dies ist auch nicht unbillig. Es mag zwar vordergründig unverständlich erscheinen, das ein Stellplatzmieter mit einer größeren Wohnung einen größeren Anteil zu tragen hat als ein Stellplatzmieter mit einer kleineren Wohnung. Auf der anderen Seite sind beim Verteilerschlüssel gewisse Ungleichheiten hinzunehmen und der vertraglich vereinbarte Schlüssel kann nicht durch einen für besser erachteten Verteilerschlüssel ersetzt werden, solange der Ursprungsschlüssel nicht unbillig ist. Dies ist hier aber nicht der Fall. Ein Anspruch auf eine Änderung des Schlüssels setzt voraus, dass die Zuvielbelastung einer Partei übermäßig erscheint und ein Wechsel des Schlüssels zumutbar ist (vgl. Schmidt-Futterer/Langenberg,    § 556a Rn. 8). Eine übermäßige Belastung der Beklagten ist nicht dargetan. Die vereinbarte Umlage nach der Fläche kann sogar günstiger für einige Mieter sein. Bei einer Wohnungsgröße von 92 qm haben zum Beispiel die Beklagten 5,2% der Kosten für das Objekt zu tragen. Für die Position Versicherung 2013 beispielsweise damit 7,03 €. Rechnet man an Hand des Vorwegabzugsmodells mit einer 1/24-Beteiligung für den Garagenanteil (4,2% der Kosten) ergeben sich Kosten von 7,38 € (6,81 € + 0,57 €).

In der Entscheidung des LG Itzehoe hat dieses einen Abzug von 10% der Kosten angesetzt bei einem Mieter, der keinen Stellplatz hatte, da eine Verteilung ohne diesen Abzug unbillig war. Das erkennende Gericht geht aber nicht davon aus, dass damit zwingend gemeint ist, dass für die Stellplatzmieter ein entsprechender Vorwegabzug mit Einzelverteilung zu nehmen ist, sondern nur ein Abzug bei Nichtmietern. Dies ist auch in Übereinstimmung der Rechtsprechung des BGH, da dieser einen Vorwegabzug grundsätzlich nur dann annimmt, wenn dem konkreten Mieter erhebliche Mehrkosten pro Quadratmeter entstehen und er dieses darlegt (BGH, NZM 2017, 520). Auch hierfür ist für die Beklagten als Stellplatzmieter nichts dargetan.“

Ergänzende Hinweise zu dieser Entscheidung:

Das Betriebskostenrecht sowohl bei der Wohnraum- als auch der Gewerberaummiete hat sich zu einem Spezialgebiet entwickelt. Viele, wenn auch noch nicht alle Fragen sind zwischenzeitlich grundsätzlich durch Entscheidungen des Bundesgerichtshofes geklärt.

Die Entscheidung des Amtsgerichtes Hamburg-St. Georg ist zu der vorliegenden Fallkonstellation überzeugender. Mit Recht weist das Gericht darauf hin, dass bei einem Verteilerschlüssel gewisse Ungleichheiten hinzunehmen sind.

In beiden Fällen ging es darum, dass Tiefgaragenstellplätze mitvermietet werden. In den Wohnanlagen gibt es aber auch Mieter, die nur eine Wohnung und keinen Tiefgaragenstellplatz mitgemietet haben. Zu Gunsten dieser Mieter ist selbstverständlich ein Vorwegabzug vorzunehmen um die auf die Tiefgarage entfallenden Betriebskosten.

Hamburg, den 01.12.2019

RA Junker
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht