Die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung kann sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilt werden

01.08.2018

In der Instanzenrechtsprechung und im Schrifttum besteht darüber Einigkeit, dass der jeweilige Mieter seine Zustimmung zu der erklärten Mieterhöhung auch konkludent abgeben kann.

Vorstehendes hat nunmehr der BGH bestätigt.

BGH, 30.01.2018, VIII ZR 74/16

Sachverhalt:
Mit einem maschinell erstellten Schreiben vom 23.11.2015 forderte die Klägerin die Beklagte auf, einer Erhöhung der monatlichen Miete für die ihr vermietete Wohnung um 47,00 € auf eine Gesamtmiete einschließlich der Betriebskostenvorauszahlung, mithin auf insgesamt 432,00 € monatlich, zum 01.02.2016, unter Verwendung des beigefügten Erklärungsvordrucks, zuzustimmen.

Mit Schreiben vom 19.01. und 01.02.2016 erinnerte die Klägerin die Beklagte an die Erteilung der Zustimmung. Diese gab zwar keine schriftliche Erklärung ab, überwies aber am 15.02., 04.03. und 06.04.2016 die Miete in Höhe von jeweils 432,00 €.

Die Klägerin reichte daraufhin am 22.04.2016 eine Zustimmungsklage ein. Diese wurde am 30.04.2016 zugestellt.

Zuvor unterzeichnete die Beklagte die vorbereitete Zustimmungserklärung mit Datum vom 23.04.2016.

Die Zustimmungserklärung ging der Klägerin am 02.05.2016 zu.

Die Klägerin erklärte daraufhin den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt.

In den Instanzen wurden der Klägerin die Kosten des Rechtsstreits auferlegt.

Der BGH wies die Rechtsbeschwerde zurück.

Entscheidungsgründe:

Der Mieter der einer Mieterhöhung zustimmt, schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach Zugang des Erhöhungsverlangens (§ 558b Abs. 1 S. 1 BGB). Stimmt der Mieter dem Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zu, kann der Vermieter auf die Erteilung der Zustimmung klagen (§ 558b Abs. 2 S. 1 BGB).

Allerdings sieht § 558b BGB eine bestimmte Form der Zustimmung nicht vor. Während das Erhöhungsverlangen gemäß § 558a Abs. 1 BGB in Textform zu erklären und zu begründen ist, hat der Gesetzgeber hinsichtlich der Erklärung der Zustimmung ein entsprechendes Formerfordernis nicht aufgestellt.
 
Relevanz für die Praxis:

Der Mieter kann die Mieterhöhung sowohl ausdrücklich als auch konkludent erteilen.
 
Allerdings entscheidet der jeweilige Richter, ob ein schlüssiges Verhalten des Mieters als Willenserklärung zu bewerten ist.

Dies bestimmt sich nach den für die Auslegung von Willenserklärungen geltenden Maßstäben und ist bei Individualerklärungen in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten.
 
Im Fall eines Mieterhöhungsverlangens ist hiernach maßgebend, ob ein objektiver Empfänger, der den Inhalt des Angebots des Vermieters auf Erhöhung der Miete und alle sonstigen Umstände kennt, aus dem Verhalten des Mieters den Schluss auf einen Rechtsbindungswillen und damit auf die Zustimmung zur Mieterhöhung ziehen würde.

Nachstehendes gilt bereits für eine konkludente Zustimmung:

– Mehrmonatige Zahlung des erhöhten Mietzinses kann als schlüssig erklärte Zustimmung des Mieters i. S. d. § 10 Abs. 1 HS. 2. MHRG zu einer Mieterhöhung nach § 2f MHRG a.F. gewertet werden (NJW 98, 445).

– Der Mieter nimmt ein Verlangen des Vermieters nach einer Mieterhöhung konkludent durch erbetene Änderung des Dauerauftrags an (NZM 05, 736).

– Der Mieter, der im Anschluss an das Mieterhöhungsverlangen Teilzahlungen leistet, stimmt dem Erhöhungsverlangen zumindest in Höhe der Teilzahlung zu.

gez. Mack
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht