Erstellung der Jahresabrechnung bei Verwalterwechsel

Die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung gem. § 28 Abs. 3 WEG trifft den Verwalter, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er – vorbehaltlich einer abweichenden Vereinbarung – die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war.

BGH, Urteil vom 16.02.2018 – V ZR 89/17, MDR 2018, 515

Der Fall:

Anlässlich einer am 21.01.2015 stattfindenden Eigentümerversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer die Beklagte als Verwalterin mit sofortiger Wirkung abzuberufen. Gleichzeitig wurde der Verwaltervertrag gekündigt. Nachdem die beklagte Verwalterin trotz entsprechender Aufforderung die ausstehende Jahresabrechnung 2014 nicht erstellte, ließ die klagende WEG die Abrechnung durch die neue Verwalterin erstellen, die hierfür € 804,14 berechnete. Mit der vorliegenden Klage verlangt die Wohnungseigentümergemeinschaft die Erstattung des Betrages.

Die Entscheidung:

Die ehemalige Verwalterin hätte trotz ihrer Abberufung im Januar 2015 die Jahresabrechnung 2014 erstellen müssen und muss infolge dessen die Kosten der Erstellung durch die neue Verwaltung unter Schadensersatzgesichtspunkten erstatten.

Zunächst stellt der BGH fest, dass darüber Einigkeit besteht, dass der ausgeschiedene Verwalter für das laufende Wirtschaftsjahr keine Abrechnung zu erstellen hat. Streitig sei aber, wer die Abrechnung für den abgelaufenen Abrechnungszeitraum erstellen muss, in dem der ausgeschiedene Verwalter noch bestellt war. Der BGH vertritt die Auffassung, dass die Pflicht den Verwalter trifft, der im Zeitpunkt der Entstehung der Abrechnungspflicht Amtsinhaber ist. Scheidet der Verwalter im Laufe des Wirtschaftsjahres aus seinem Amt aus, schuldet er, wenn nichts anderes vereinbart ist, die Jahresabrechnung für das abgelaufene Wirtschaftsjahr, unabhängig davon, ob im Zeitpunkt seines Ausscheidens die Abrechnung bereits fällig war. Ist die Pflicht zur Erstellung der Jahresabrechnung einmal entstanden, so besteht sie auch dann fort, wenn der Verwalter im Laufe des Wirtschafsjahres aus dem Amt scheidet.

Hinweis für die Praxis:

Leider musste sich der BGH in dem vorliegenden Fall, in dem der Verwalterwechsel mit Wirkung zum 21.01.2015 erfolgte, nicht dazu äußern, ob die Abrechnungspflicht am letzten Tage des abgelaufenen Wirtschaftsjahres oder aber am ersten Tage des folgenden Wirtschaftsjahres entsteht. Der ausgeschiedene Verwalter war nämlich sowohl am 31.12.2014 als auch am 01.01.2015 noch im Amt.

Nachdem der BGH feststellt, dass die Pflicht zur Erstellung der Abrechnung „nach Ablauf des Kalenderjahres“ entsteht, ist davon auszugehen, dass der am 01.01. eines Kalenderjahres amtierende Verwalter für die Erstellung der Vorjahresabrechnung zuständig ist.

RA Dr. F. v. Rechenberg

Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht