Wann wirkt sich ein Ladungsmangel auf die Beschlussfassung aus?

Der Verwalter einer Wohnungseigentümergemeinschaft muss rechtzeitig zur Versammlung einladen. § 24 Abs. 4 WEG regelt hierzu, dass die Einladung sowohl in Textform erfolgen muss, als auch dass die Einberufung, sofern nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt, mindestens zwei Wochen betragen muss. Teilweise gibt es noch darüber hinausgehende Regelungen in der Gemeinschaftsordnung einer WEG.

Sachverhalt:

Immer wieder thematisiert wird die Frage, welche Auswirkungen es hat, wenn ein Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig eingeladen wird. Grundsätzlich, dies hat der Bundesgerichtshof festgelegt, ist ein Verstoß gegen die Ladungsfrist beachtlich, wenn die Beschlussfassung auf ihn beruht. Das Landgericht München I hat nunmehr festgelegt, dass es ausreicht, wenn sich der Ladungsmangel zumindest auf das Ergebnis der Beschlussfassung ausgewirkt haben könnte.

Bisher galt, dass eine Ungültigkeitserklärung von Beschlüssen, die ggf. innerhalb der Monatsfrist anzufechten sind, dann ausscheidet, wenn der Ladungsmangel und damit gemeint ist die Nichtanwesenheit des anfechtenden Eigentümers, sich nicht auf das Abstimmungsergebnis ausgewirkt habe. Üblicherweise wird in Anfechtungsverfahren von den Beklagten vorgetragen, dass auch dann die entsprechenden Mehrheiten zustande gekommen wären, wenn der anfechtende Wohnungseigentümer anwesend gewesen wäre.

Dies sieht das Landgericht München I nicht so. Es bestärkt das Rederecht des Wohnungseigentümers in der Wohnungseigentümerversammlung und geht davon aus, dass die Ausübung des Rederechts ein anderes Ergebnis hätte herbeiführen können. Nur wenn dies ausgeschlossen sei, sei der Ladungsmangel nicht kausal. Es reiche aber nicht aus, dass die Anfechtungsgegner vortragen, es habe ein festes Meinungsbild gegeben, denn es sei nicht ausgeschlossen, dass ein Wohnungseigentümer das bisher vorherrschende Meinungsbild durch das Vortragen von Argumenten in der Versammlung hätte ändern können.

Umgekehrt müsse vielmehr feststehen, dass das Abstimmungsergebnis auch dann unverändert geblieben wäre, wenn der Anfechtende und nicht rechtzeitig geladene Wohnungseigentümer sein Rederecht ausgeübt hätte.

Fazit:

Selbstverständlich sollte die Verwaltung immer penibel darauf achten, dass Ladungsfristen eingehalten werden, ein Blick in die Gemeinschaftsordnung ist sinnvoll, falls diese längere Ladungsfristen beinhaltet. Gerade bei Versammlungen, bei denen es nicht um Beschlüsse geht, bei denen Verzug in Gefahr ist, sollte daher ggf. das Datum der Versammlung verlegt werden.

Der Eigentümer, der eine Beschlussfassung anfechten möchte, die auf einer Versammlung erfolgte, zu der zu spät eingeladen wurde, sollte hingegen dann auch nicht an der Versammlung teilnehmen, da sich in diesem Falle der Ladungsmangel nach der Entscheidung des Landgerichts München I nicht auswirken würde.

Selbstverständlich bleibt es einem Eigentümer vorbehalten, einen Beschluss auch dann anzugreifen, wenn er auf der Versammlung zugegen war und sogar sein Rederecht ausüben konnte. Tatsächlich kann er sogar einen Beschluss anfechten, dem er in der Versammlung zugestimmt hat. Die Ungültigkeitserklärung kann dann aber nicht mehr auf den Umstand begründet werden, dass die Ladung zu spät erfolgt sei.

Pitt Severin
Rechtsanwalt

– Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
– Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht