Kündigung eines Wohnraummietvertrages wegen Zahlungsverzuges des Mieters

Beschluss des Amtsgerichtes Hamburg-Bergedorf vom 23.6.2016 zum AZ: 410b C 66/16

Der Fall:

Es besteht ein Wohnraummietvertrag. Die monatliche Gesamtmiete beträgt 755,00 €.
Am 18.12.2015 kündigte der Vermieter wegen Zahlungsverzuges das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß zum 31.3.2016. Es bestanden folgende Mietrückstände: Juni 2015 restlich € 49,50, Juli 2015 € 755,00 und Dezember 2015 € 755,00. Am 29.12.2015 glich der Mieter alle Mietrückstände aus.
Am 3.2.2016 erhob der Vermieter Räumungsklage mit dem Antrag, die Wohnung ab 1. April 2016 an ihn herauszugeben. Im gerichtlichen Verfahren behauptete der Mieter, die Miete für Juli 2015 sei gestundet gewesen, der Vermieter bestritt eine solche Abrede.
Im Verhandlungstermin am 10.5.2016 vor dem Amtsgericht schlossen Vermieter und Mieter einen Räumungsvergleich, wonach u.a. dem Mieter längstens bis zum 31.12.2016 eine Räumungsfrist eingeräumt wurde. Über die Kosten des Rechtsstreits sollte das Gericht unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes nach billigem Ermessen entscheiden.

Die Entscheidung:

Das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf entschied dahingehend, dass der Mieter die gesamten Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat. Die fristlose Kündigung des Mietvertrages konnte der Mieter zwar abwenden, da diese Kündigung durch seine nachträgliche Zahlung unwirksam wurde (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB). Nach herrschender Meinung ist diese Schonfristregelung jedoch nicht anwendbar auf die fristgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges, die hier der Vermieter hilfsweise auch ausgesprochen hatte.

Diese ordentliche (fristgemäße) Kündigung wegen Zahlungsverzuges war hier gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (zum 31.3.2016) gerechtfertigt. Voraussetzung einer Anwendung dieser Vorschrift ist eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters. Eine unerhebliche Pflichtverletzung, vorliegend also ein unerheblicher Zahlungsverzug liegt nur dann vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht übersteigt und die Verzugsdauer weniger als einen Monat beträgt (BGH, Urteil vom 10.10.2012, NJW 2013, 159). Selbst wenn man zugunsten des Mieters – so das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf – davon ausgeht, dass die Miete für Juli 2015 gestundet war, so standen zum Zeitpunkt der Kündigung jedenfalls unstreitig die volle Miete für Dezember und ein Teil der Miete für Juni 2015 aus. Damit überstieg der Mietrückstand sowohl eine Monatsmiete und der beklagte Mieter befand sich auch – jedenfalls mit der Juni-Miete – für mehr als einen Monat im Zahlungsrückstand. Nach der Rechtsprechung des BGH bejahte daher das Amtsgericht Hamburg-Bergedorf eine Erheblichkeit des Zahlungsverzuges.

Aufgrund dieser Überlegungen kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass bei streitiger Fortsetzung des Rechtsstreits der Vermieter mit seiner Räumungsklage erfolgreich gewesen wäre, wenn sich die Parteien nicht zwischenzeitlich auf einen Räumungsvergleich verständigt hätten. Somit entsprach es billigem Ermessen, dem Mieter die gesamten Kosten des Rechtsstreits aufzuerlegen.

Ergänzende Hinweise zu dieser Entscheidung:

Aus Vermietersicht empfiehlt es sich, bei einem Zahlungsrückstand, der gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt, stets auch vorsorglich und hilfsweise die fristgemäße Kündigung auszusprechen, was ohne weiteres zulässig ist. Nach der gegenwärtigen Gesetzeslage kann der Mieter zwar in der Regel durch nachträgliche Zahlung der Rückstände die fristlose Kündigung abwenden, nicht jedoch die fristgemäße. Diese Konstellation verbessert auch die Verhandlungsposition des Vermieters, sei es gegenüber dem Mieter oder auch gegenüber einer öffentlichen Stelle, die sich bereit erklärt, die Mietrückstände zu übernehmen. In der beschriebenen Situation kann unter Umständen der Vermieter gegenüber dieser öffentlichen Stelle auch erreichen, dass diese die Kosten eines Rechtsstreits übernimmt, wenn sie zugunsten des Mieters die Wohnung in jedem Falle erhalten möchte.

Hamburg, den 14.7.2016

RA Walter Junker
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Verwaltungsrecht