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Eine an den Hausmeister zu entrichtende Notdienstpauschale ist nicht umlegbar

BGH, 08. Dezember 2019, VIII ZR 62/19

Die Entscheidung:

1)

Bei einer an den Hausmeister zu entrichtenden Notdienstpauschale handelt es sich nicht um umlagefähige Betriebskosten, sondern um von dem Vermieter zu tragende Verwaltungskosten.

2)

Betriebskosten sind gemäß § 556 Abs. 1 S. 2 BGB die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstückes laufend entstehen. Es gilt insofern für die Aufstellung der Betriebskosten die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 (§ 556 Abs. 3 S. 1 BGB).

Sofern die Parteien eine entsprechende Vereinbarung wirksam getroffen haben, muss der Mieter Betriebskosten gemäß § 535 Abs. 1 S. 3, § 556 Abs. 1 S. 1, 4 BGB tragen. Es bedarf insofern nicht der Aufzählung der einzelnen Betriebskosten in einem Wohnraummietvertrag, auch nicht in einem Formularvertrag. Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs stellt insofern fest, dass für die Berechtigung zur Umlegung von Betriebskosten es ausreichend ist, wenn der Mietvertrag – wie im zu beurteilenden Fall – hinsichtlich der umlegbaren Betriebskosten auf die Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der II. BV verweist oder hierzu auf die seit dem 01.01.2004 geltende Betriebskostenverordnung Bezug nimmt. Ausreichend soll sogar sein, wenn schlicht formuliert wird:

„Der Mieter hat die Betriebskosten zu tragen.“

3.

Auch ohne das Beifügen des Betriebskostenkataloges oder eine ausdrückliche Bezugnahme auf § 556 Abs. 1 S. 2 BGB und die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 gilt damit die Umlage der in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB definierten und in der Betriebskostenverordnung erläuterten Betriebskosten als vereinbart.

4.

Zu den Betriebskosten zählen dagegen nicht die Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung sowie die Verwaltungskosten.

Im Gegensatz zu den typischen Hausmeisterleistungen, d. h. Kontroll- und Überwachungsaufgaben, wie z. B. darauf zu achten, dass

  • Rettungs- oder Fluchtwege nicht zugestellt weden,
  • keine gefährlichen Gegenstände auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden,
  • Außentüren ordnungsgemäß schließen und bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind,
  • Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück freiliegen,
  • die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert,
  • haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßen Zustand sind,
  • Glasbereiche keine Schäden aufweisen

zählt die Notdienstpauschale nicht zu den Kosten des Hauswartes.

gez. Nicola-Isabelle Mack
Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht

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