Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer und des Verwalters bei der Instandsetzung von Wohnungseigentum

Urteil des Landgerichts Hamburg vom 08.06.2016, Az. 318 S 18/15

Kommt eine Wohnungseigentumsanlage in die Jahre, stellen sich Mängel ein. Immer wieder herrscht Unklarheit für Wohnungseigentümer inwieweit sie dann selbst aktiv werden müssen oder der gewerbliche Verwalter von sich aus Instandsetzungsmaßnahmen in die Wege leiten muss.

Mit dieser Frage beschäftigte sich das Landgericht Hamburg und stellt in seinem Urteil detailliert klar, wozu der Verwalter verpflichtet ist, worum sich aber auch die Wohnungseigentümer kümmern müssen.

Der Sachverhalt:
Eine Wohnungseigentümerin hatte Deckenrisse in der von ihr bewohnten Einheit gemeldet. Der Verwalter ließ daraufhin durch einen Architekten ein Sachverständigengutachten erstellen. Auf Grundlage dieses Gutachtens wurde die Decke im Dezember 2010 abgestützt, weitere Untersuchungen wurden in die Wege geleitet. Eine außerordentliche Eigentümerversammlung wurde seitens des Verwalters nicht einberufen, das Thema wurde jedoch auf die Tagesordnung der ordentlichen Versammlung im Mai 2011 gesetzt und es wurde ein Beschluss gefasst, ein Sachverständigengutachten zu beauftragen, welches die Ursache für die Deckenrisse untersuchen sollte. Dieses Gutachten lag im August 2011 vor, im März 2012 verlangte die betroffene Wohnungseigentümerin die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung. Auch jetzt wurde eine solche nicht einberufen, auf der ordentlichen Eigentümerversammlung im Juli 2012 erfolgte keine Beschlussfassung, einen Monat später wurde jedoch eine außerordentliche Versammlung durchgeführt, in der die Vergabe eines Instandsetzungsauftrages und die Durchführung der Arbeiten bis Ende 2012 beschlossen wurde.

Die betroffene Wohnungseigentümerin macht mit ihrer Klage einen Schadensersatzanspruch gegen die Verwaltung geltend, weil diese trotz Kenntnis des Mangels im Dezember 2010 keine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen habe. Sie selbst hätte dieses nicht beantragen müssen, da bei gleichem Kenntnisstand der gewerbliche Verwalter hierzu verpflichtet sei. Hätte der Verwalter bereits im Dezember 2010 eine Versammlung einberufen, hätte die Maßnahme nach spätestens einem halben Jahr durchgeführt werden können, mithin 18 Monate früher als tatsächlich geschehen. Für diesen Zeitraum machte sie daher einen Mietausfallschaden geltend.

Das Amtsgericht wies die Klage ab und führte in seiner Begründung aus, die Wohnungseigentümer hätten selbst für die Instandhaltung zu sorgen. Hiergegen legte die Klägerin Berufung ein.

Die Entscheidung:
Größtenteils mit Erfolg! Zwar bestätigt das Landgericht, dass es grundsätzlich Sache der Wohnungseigentümer sei, selbst für eine Instandhaltung respektive Instandsetzung zu sorgen, wobei der Verwalter zwar Sachwalter und Vollzugsorgan sei, allerdings nur auf Weisung der Gemeinschaft. Die Wohnungseigentümer müssten daher rechtzeitig Beschlüsse herbeiführen, auch wenn die Verwaltung den gleichen Kenntnisstand habe. Im vorliegenden Fall habe der Verwalter jedoch seine Pflicht verletzt, da er Beschlüsse der Wohnungseigentümer nicht rechtzeitig durchgeführt habe. Die Gemeinschaft hatte auf der ordentlichen Eigentümerversammlung im Mai 2011 beschlossen, dass eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden sollte, sobald das Gutachten vorliege. Dies lag im August 2011 vor, erst im August 2012 wurde jedoch die außerordentliche Eigentümerversammlung durchgeführt. Selbst die nächste, ordentliche Eigentümerversammlung sei erst einen Monat zuvor durchgeführt worden.
Der Verwalter wurde auch nicht mit dem Argument gehört, er habe noch einmal durch die Wohnungseigentümer aufgefordert werden müssen, eine Versammlung durchzuführen, da diese ja bereits beschlossen war. Dass er verpflichtet sei, Beschlüsse durchzuführen, müsse ihm aber bekannt gewesen sein. Im Ergebnis habe er daher einen Mietausfallschaden von 12 Monaten zu tragen, entsprechend dem Zeitraum, indem keine außerordentliche Eigentümerversammlung durchgeführt wurde, obwohl das beschlossene Gutachten vorlag.

Fazit:
Das Urteil ist gut geeignet, Pflichten und Rechte von Wohnungseigentümern und Verwalter klar darzustellen. Dabei ist es keineswegs so, dass ein Verwalter von sich aus Instandhaltungsmaßnahmen in die Wege leiten muss. Solche zu beschließen ist vielmehr Aufgabe der Wohnungseigentümer. Haben sie jedoch einen entsprechenden Beschluss gefasst, muss der Verwalter diesen auch unverzüglich umsetzen. Tut er dies nicht, macht er sich schadensersatzpflichtig nach den allgemeinen Schadensersatzregeln.

Von der hier entschiedenen Sache abzugrenzen sind die Fälle, in denen ein Wohnungseigentümer auch Mietausfallschaden geltend machen kann, weil sein Sondereigentum durch eine – ordnungsgemäß – durchgeführte Instandsetzungsmaßnahme nicht nutzbar ist. In diesem Falle steht dem Wohnungseigentümer der Aufopferungsanspruch des § 14 Nr. 4 WEG zu, dieser Anspruch richtet sich jedoch gegen den Verband der Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verwalter. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Gemeinschaft es unterlässt, eine Beschlussfassung zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums herbeizuführen; auch in diesem Falle ist ein Verwalter nicht verpflichtet, von sich aus darauf hinzuwirken und er ist auch nicht Anspruchsgegner des Aufopferungsanspruches oder gar eines Schadensersatzanspruches.

Rechtsanwalt Severin
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht